空き家の売却｜相続した家の売り方と税金の特例

空き家の売り方は、そのまま売る・更地にして売る・買取の3つ。相続した空き家は、条件を満たすと譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例があり、2027年12月31日までの売却が対象です。

空き家は、どう売る？

売り方	向いている家	気をつけること
建物があるまま売る	まだ住める家、リフォームして住みたい買主が見込める家	古い家は買主の住宅ローンが通りにくいことがある
更地にして売る	建物が傷んでいる家、土地として探す人が多い場所	解体費用が先にかかる。更地になると固定資産税が上がることがある
買取の会社に売る	早く手放したい家、遠方で管理ができない家	価格は仲介で売るより低くなることが多い

どの方法でも、まず査定で「建物があるまま」「更地」の両方の価格を出してもらうと比べやすくなります。

空き家は、どれくらいある？

2023年の住宅・土地統計調査では、全国の空き家は900万戸で、住宅全体の13.8%でした。このうち、賃貸用・売却用・別荘などを除いた、使い道の決まっていない空き家は385万戸（5.9%）です。親の家を相続したものの、住む人がいないまま置いている家の多くはここに入ります。

相続した空き家の3,000万円控除とは？

亡くなった親などが一人で住んでいた家を相続し、条件を満たして売ると、譲渡所得から最高3,000万円を差し引けます。2024年1月1日以後の売却で、家を相続した人が3人以上いる場合は2,000万円までです。主な条件は次のとおりです。

条件	内容
建てた時期	1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた家
建物の種類	マンションなど区分所有の建物ではないこと
住んでいた人	相続の直前に、亡くなった人以外が住んでいなかったこと
売る時期	相続した日から3年を経過する年の12月31日まで。かつ2027年12月31日まで
売却代金	1億円以下
耐震か取り壊し	耐震基準を満たして売る、取り壊して更地で売る、または売った翌年2月15日までに耐震改修か取り壊しをする

相続のあと、貸したり事業に使ったりすると対象外になります。特例を使うには、売った翌年に確定申告が必要です。

売る前に、相続登記は済んでいる？

家を売るには、登記上の持ち主を相続した人の名義に変えておく必要があります。2024年4月1日から相続登記は義務になり、相続で取得したことを知った日から3年以内に登記しなければなりません。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になります。

2024年4月1日より前に相続した家は、2027年3月31日までが期限です。

空き家を売るまでの流れ

順番	やること	目安
1	相続登記をする（司法書士に頼むことが多い）	1〜2か月
2	家の中の荷物を片づける	家の大きさしだい
3	査定を頼み、建物があるまま・更地の価格を比べる	1〜2週間
4	媒介契約を結び、売り出す	3か月ほどが一つの区切り
5	購入の申し込みを受け、価格や引渡し日を話し合う	—
6	売買契約・引渡し	契約から1か月前後
7	翌年に確定申告（特例を使う場合）	売った翌年2月16日〜3月15日

空き家を売るときにかかる費用

費用	内容
仲介手数料	上限は売買価格×3%＋6万円＋消費税（400万円を超える場合）。2,000万円なら726,000円
相続登記の費用	登録免許税（固定資産税評価額×0.4%）と司法書士の報酬
解体費用	更地にして売る場合。建物の大きさや構造で変わる
印紙税	売買契約書に貼る
税金	利益が出たときの所得税・住民税。特例で0になることもある

800万円以下の家は、仲介手数料の上限が特例で最大33万円（税込）になることがあります。売り出す前に、依頼する会社に確かめてください。

公的な情報は、どこで確かめる？

この記事で触れた決まりや数字は、次の窓口で確かめられます（2026年10月時点）。

確かめたいこと	確認先
相続した空き家の3,000万円控除	国税庁 No.3306
相続登記の義務化	法務省 相続登記の申請義務化
空き家の数	総務省 令和5年住宅・土地統計調査
依頼する会社の免許	国土交通省の宅建業者検索

まとめ

項目	要点
売り方	建物があるまま・更地・買取の3つ。査定で両方の価格を比べる
税金の特例	相続した空き家は最高3,000万円を控除（相続人3人以上は2,000万円）。2027年12月31日までの売却
相続登記	知った日から3年以内。2024年4月1日より前の相続は2027年3月31日まで
自分で担当する場合	本部に支払うのは55,000円（税込）。別に月額22,000円（税込）が1年分

よくある質問

免責・法務表記

記載の金額・条件は2026年10月時点。上限の額は宅地建物取引業法にもとづく報酬額の告示による計算例で、実際の額は会社や物件によって変わります。税金は個別の状況で変わるため、税理士や税務署にご確認ください。収入・成果を保証するものではありません。

重要事項説明・契約・引渡しは本部の宅地建物取引士（株式会社WANDY／国土交通大臣(1)第10492号。国土交通省の宅建業者検索で確認できます）が行います。費用・途中でやめる場合の扱い・オプション費用・事例の扱いは費用・条件・表示についてのご案内にまとめています。

空き家の売却を自分で担当するなら、SHERPAの不動産エージェント

SHERPAのエージェントになると、自分の家の売却を自分で担当できます。本部に支払うのは55,000円（税込）で、別に月額22,000円（税込）が1年分（264,000円）かかります。

エージェントが進めるのは相談・提案・内見・お申し込みまでで、重要事項説明・契約・引渡しは本部の宅地建物取引士（宅建士）が行います。

売却価格	仲介手数料の上限	自分で担当した場合	差
1,000万円	396,000円	319,000円	77,000円
2,000万円	726,000円	319,000円	407,000円
3,000万円	1,056,000円	319,000円	737,000円

自分で担当した場合は55,000円＋月額1年分264,000円で計算しています。売却価格がおよそ770万円以下だと、月額を足すと上限の仲介手数料より高くなることがあります。空き家は価格が低いことも多いので、先に査定額で計算してください。

親や兄弟の家を売るときは、売主は親や兄弟です。エージェントとして担当すると、受け取る仲介手数料のうち報酬率 エージェント90%・パートナー80%がご自身の報酬になり、成約時に事務手数料13,000円を差し引きます。2,000万円の売却なら、税抜の上限660,000円で計算して約51.5万円です。

家族の家の売買ならいくらになるか、無料の面談で聞いてみませんか。

執筆・監修：株式会社WANDY（宅地建物取引業 国土交通大臣(1)第10492号）

エージェント・パートナーはいずれも当社と業務委託契約を締結して活動します。雇用ではなく、固定報酬はありません。重要事項説明・契約・引渡しは当社の宅地建物取引士が行います。