不動産売却の税金｜計算方法と、住んでいた家の3,000万円の特例

不動産を売ったときの税金の計算方法と税率、住んでいた家で使える特例を、国税庁の情報をもとに例でまとめます。

不動産を売ったときの税金は、売った額から「買ったときの費用（取得費）」と「売るためにかかった費用（譲渡費用）」を引いた利益（譲渡所得）にかかります。税率は、売った年の1月1日時点で持っていた期間が5年を超えると20.315%、5年以下だと39.63%です。住んでいた家を売った場合は、利益から最大3,000万円を差し引ける特例があります。

この記事の内容は、国税庁のタックスアンサー（令和8年4月1日現在の法令等）をもとにしています。

不動産を売ったときの税金は、どう計算する？

順番	計算
1	売った額 −（取得費＋譲渡費用）＝ 譲渡所得
2	特例が使えるなら、譲渡所得から差し引く
3	残った額 × 税率 ＝ 税金（所得税・復興特別所得税・住民税）

利益が出なかった場合（売った額が取得費と譲渡費用の合計以下）は、税金はかかりません。

取得費と譲渡費用には、何が入る？

区分	入るもの
取得費	買ったときの代金、買うときの仲介手数料、登記の費用など。建物は、持っていた年数に応じて価値の減った分（減価償却費）を差し引く
譲渡費用	売るときの仲介手数料、売買契約書の印紙代、測量費、売るための建物の取り壊し費用など

相続した家などで買ったときの額が分からない場合は、売った額の5%を取得費にできます（国税庁 No.3258）。ただし、実際の額より小さくなりやすく、利益が大きく計算されます。売買契約書や領収書が残っていないか、先に探します。

税率は、持っていた期間でどう変わる？

区分	持っていた期間	所得税	復興特別所得税	住民税	合計
長期譲渡所得	5年超	15%	0.315%	5%	20.315%
短期譲渡所得	5年以下	30%	0.63%	9%	39.63%

国税庁 No.3208（長期譲渡所得の税額の計算）と No.3211（短期譲渡所得の税額の計算）で確かめられます。

住んでいた家を売ったときに、使える特例は？

特例	内容	国税庁の案内
3,000万円の特別控除	住んでいた家を売ったとき、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける	No.3302
軽減税率の特例	売った年の1月1日時点で、家と土地をともに10年を超えて持っていれば、3,000万円を差し引いた後の6,000万円以下の部分の税率が14.21%になる	No.3305

住まなくなった家でも、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売れば、3,000万円の特別控除の対象になります（No.3314）。親子や夫婦の間での売買は対象外など、ほかにも条件があるので、使う前に国税庁の案内か税務署で確かめます。

いくらかかるか、例で計算すると？

項目	額
売った額	3,500万円
取得費（減価償却後）	2,200万円
譲渡費用（仲介手数料・印紙代など）	130万円
譲渡所得	1,170万円
税金（長期・特例なし）	約238万円
税金（短期・特例なし）	約464万円
税金（住んでいた家で3,000万円の特別控除を使う）	0円

計算の例で、実際の額は条件によって変わります。

確定申告は、いつ、どうする？

売った年の翌年の2月16日から3月15日までに確定申告をします。3,000万円の特別控除などの特例は、税金が0円になる場合でも、確定申告をしないと使えません。会社員でも、不動産を売って利益が出たら確定申告が必要です。申告の進め方の基本は副業の確定申告にもまとめています。

売る前に、やっておくことは？

• 買ったときの売買契約書と、仲介手数料などの領収書を探す
• 何年持っているかを確かめ、5年の境目の近くなら売る時期を考える
• 住んでいた家なら、使える特例を確かめる
• 査定を取って、手元に残る額を税金まで含めて計算する
• 査定の取り方は不動産の査定に、売却の進め方は家やマンションの売却とエージェントにまとめています。

よくある質問

売って損をしたときも、確定申告は必要？

税金がかからないので、原則として申告は要りません。ただし、住んでいた家を買い換えて損が出た場合などは、申告するとほかの所得と差し引きできる特例があります。

相続した家を売ったときの税金は？

持っていた期間は、亡くなった人が買った日から数えます。取得費も亡くなった人が買ったときの額を引き継ぎます。手続きの順番は相続した不動産の売却にまとめています。

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重要事項説明・契約・引渡しは本部の宅建士が行います。税金の個別の判断は、税理士や税務署に確かめるよう案内します。

費用は月額22,000円（税込）と、成約時の事務手数料13,000円／件で、報酬率はエージェント90%・パートナー80%です。2025年の会員へのお支払額の平均は、1件あたり売買97.2万円でした（事務手数料を引いた後・当社調べ）。物件によって1件の額は変わり、収入を約束するものではありません。

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執筆・監修：株式会社WANDY（宅地建物取引業 国土交通大臣(1)第10492号）

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