物件を買わずに始める不動産の副業｜仲介という選択肢

「不動産の副業」で出てくるのは、ほとんどが投資の話です。物件を持たずに、住まいの相談をつなぐ働き方を整理します。

物件を買わずにできる不動産の副業は、住まいの相談を受けて不動産会社につなぐ「仲介」です。借入や物件の仕入れは要らず、SHERPAでは月額22,000円（税込）と成約時の事務手数料13,000円／件で始められます。重要事項説明書の作成には、成約ごとに費用がかかります。会員の約7割が業界未経験、9割が副業から始めています（2026年1月時点）。

「不動産の副業」で検索すると、出てくるのはほとんどが不動産投資の話です。区分マンションを買う、一棟を買う、家賃収入を得る。物件を持つ前提の記事ばかりが並びます。

ただ、当社の個別相談に来る方の多くは、そこで足が止まっています。「数千万円の借入をしてまで始めたいわけではない」「そもそも与信が通るか分からない」。物件を買わずに始める方法として、仲介という選択肢があります。

不動産に関わる働き方の全体像は会社に縛られない不動産の働き方に、会社員の方が勤務先との関係で確かめておくことは会社員の不動産副業にまとめています。

先に書いておくと、SHERPAは、株式会社WANDY（宅地建物取引業 国土交通大臣(1)第10492号）が運営しています。

住まいの相談を受けて紹介・提案した会員に、仲介手数料（賃貸では広告料ADを含む）の80%を報酬としてお支払いする仕組みです（実績に応じて最大90%。成約時の事務手数料13,000円を差し引きます）。宅建の資格がなくても関われます。この記事で扱う「仲介という選択肢」は、この仕組みのことです。

不動産の副業でよく言われる不安への答えは「やめとけ」と言われる理由、会社に知られるかどうかは会社員の不動産副業にまとめています。ここからは、投資と仲介の違いに絞ります。

不動産の副業には、どんな種類がある？

不動産の副業は、物件を買って貸す投資から、相談を会社につなぐ紹介まで、主に6つあります。違いは、収入の形と、始めるのに要るものです。

副業	中身	収入の形	始めるのに要るもの
不動産投資	アパートやマンションを買って貸す	家賃収入・売ったときの差益	自己資金と、多くの場合は借入
民泊・レンタルスペース	部屋を短い期間で貸す	利用料	貸す部屋と、自治体への届出
不動産エージェント（仲介）	免許を持つ会社と業務委託で組み、相談・提案・内見・お申し込みを担当する	成約ごとの報酬	会社ごとの費用と、自分の時間
紹介（パートナー）	知り合いの住まいの相談を、免許を持つ会社につなぐ	紹介が成約したときの報酬	会社ごとの費用と、自分の時間
不動産会社のアルバイト	事務や内見の案内の手伝い	時給	シフトに入れる時間
不動産の記事の執筆	住まいや不動産の記事を書く	1本ごとの原稿料	書く時間と、不動産の知識

このうち、物件を買わずに始められるのは下の4つです。このページでは、その中でも収入の上限が件数で決まる仲介の副業（エージェント・紹介）を中心に、収入の形と始め方をまとめています。

不動産の副業には、大きく2種類ある

前提として、不動産業の市場そのものは小さくありません。2024年度の不動産業の売上高は58兆8,245億円（財務省「法人企業統計調査」令和6年度）。令和5年の売買による所有権移転の登記は、土地が1,539,124個、建物が736,360個です（不動産流通推進センター「不動産業統計集 2025年3月期改訂」）。この取引の一つひとつに、誰かの相談が先にあります。

大きく分けると、物件を「持つ」側で稼ぐか、取引を「つなぐ」側で稼ぐか、です。

項目	投資（物件を持つ）	仲介（取引をつなぐ）
収入の源	家賃収入と、売却したときの差益	取引が成立したときの成約報酬
始めるのに要るもの	自己資金と、多くの場合は住宅ローン以外の借入	月額の利用料と、自分の時間
抱えるリスク	空室、家賃下落、金利上昇、修繕、売却時の価格	相談が来なければ報酬が発生しない
本業との両立	物件を買ったあとは管理会社に任せられる	相談を受ける時間が要る。1件あたり約1.5時間から
やめるとき	売却が必要。すぐには現金化できない	契約期間は1年。途中でやめる場合の扱いは面談でご説明します

どちらが優れているという話ではありません。手元に資金があって、長く持てる人には投資が向きます。資金は動かしたくないけれど、人と話すのは苦にならない人には仲介が向きます。ここで扱うのは後者です。投資の判断には触れません。

物件を買わない不動産の副業とは？

住まいの相談を受けて、不動産会社につなぐ仕事です。

引っ越したい、家を買いたい、実家を売りたい。こうした相談は、身近な人から自然に出てきます。それを聞き取って、宅地建物取引業者に引き継ぐ。取引が成立すれば、その成約報酬の一部が、自分の報酬として支払われます。物件を仕入れる必要も、在庫を抱える必要もありません。

不動産仲介の8工程は、誰が担当するか

資格が必要な3工程は、どちらの働き方でも本部の宅地建物取引士が行います

工程

パートナー

エージェント

集客

本人

本人

ご相談

本人

本人

物件のご提案

本部

本人

内見

本部

本人

お申し込み

本部

本人

重要事項説明

本部の宅建士

本部の宅建士

契約

本部の宅建士

本部の宅建士

引渡し

本部の宅建士

本部の宅建士

未経験から始める場合に要るもの・要らないものは未経験から不動産エージェントになるにはにまとめています。

代理店型の不動産副業とは？

代理店型の不動産副業は、不動産会社に代わってお客様を見つけ、取引が成立したら報酬を受け取る働き方です。物件を買う必要はなく、重要事項説明や契約は不動産会社の宅地建物取引士が行います。SHERPAのパートナーとエージェントも、この「つなぐ側」の働き方です。

同じ「代理店」と呼ばれていても、加盟金や店舗が要る形もあれば、個人が業務委託で始める形もあります。始める前に、次の4点を確かめてください。

確かめること	SHERPAの場合
始めるときのお金	初期費用0円。加盟金・保証金はなし。月額22,000円（税込）
報酬の決まり方	（仲介手数料＋広告料）× 報酬率80%（実績に応じて最大90%）− 事務手数料13,000円／件
契約の形	株式会社WANDY（国土交通大臣(1)第10492号）との業務委託。エージェントは当社への従業者登録（費用なし）
担当する範囲	パートナーは紹介まで、エージェントはご提案・内見・お申し込みまで。重要事項説明・契約・引渡しは本部の宅地建物取引士

契約書の作成や媒体への掲載などのオプションは、使う場合のみ費用がかかります。重要事項説明書の作成は成約ごとに費用がかかります。フランチャイズや代理店との違いは不動産のフランチャイズ・代理店とエージェントの違いで詳しく比べています。

仲介の副業は、何をしていくら入るのか？

エージェントは、相談を受けてご提案・内見・お申し込みまで担当し、売買も扱います。パートナーの場合は、相談を聞いて条件を整理し、本部に引き継ぐところまでです。

	エージェント	パートナー
担当する範囲	ご提案・内見・お申し込みまで	相談を聞いて条件を整理し、本部に引き継ぐまで
扱う取引	賃貸と売買	賃貸
1件あたりの稼働目安	賃貸 約5時間／売買 約8時間	約1.5時間
報酬率	80%（実績に応じて最大90%）	80%（実績に応じて最大90%）

賃貸と売買で1件あたりの報酬とかかる時間がどう違うかは、賃貸と売買、どちらから始めるかで比べています。

予算、エリア、いつまでに、譲れない条件。ここを聞き取ったら、エージェントは物件を選んでご提案し、内見に同行します。重要事項説明、契約、引渡しは本部の宅地建物取引士（株式会社WANDY／国土交通大臣(1)第10492号）が進めます。宅建の資格は要りません。

報酬は、成約したときに報酬率80%でお支払いします。実績に応じて最大90%まで上がります。2025年の実績では、会員へのお支払額の平均（1件あたり・事務手数料を引いた後）は賃貸10.4万円、売買97.2万円でした（当社調べ）。控えめに見積もると、家賃6万円の賃貸（仲介手数料＋広告料AD 計1.5か月）で1件約5.9万円です。

自分の場合の金額は、家賃と件数を入れるだけの報酬の試算で確かめられます。

税抜の金額に報酬率80%を掛け、成約時の事務手数料13,000円／件を差し引いた想定値で、消費税分は含めていません。月額22,000円（税込）は別にかかり、最初の1件は、平均で登録から3か月目です（2026年1月時点）。試算の中身は不動産副業の収入目安にまとめています。

会員へのお支払額の平均（2025年実績）

取引	1件あたり（事務手数料を引いた後）
賃貸	10.4万円
売買	97.2万円

2026年1月時点で集計した当社調べの数字です。成果を保証するものではありません。

かかるのは月額22,000円（税込）と、成約時の事務手数料13,000円／件です。初期費用・入会金・更新料はありません。重要事項説明書の作成は、成約ごとに費用がかかります。契約書作成・謄本取得・媒体掲載・決済代行はオプションで、必要な場合のみ費用が発生します（使わなければかかりません）。

未経験・宅建なしでも始められるのか？

会員の約7割が業界未経験、9割が副業として始めています（2026年1月時点）。

不動産の副業でつまずくのは、重要事項説明や契約書の作成といった専門実務です。ここを本部が引き受ける形にすると、紹介だけのパートナーなら、残るのは「相談を聞いて本部につなぐ」部分です。ここに資格は要りません。

むしろ効くのは、いま自分の周りに声をかけられる人が何人いるかです。最初の1件は、家族・同僚・友人・近所の相談から生まれることがほとんどです。個別相談では、声をかけられる相手を3人挙げてもらうところから始めます。

エージェントとして担当する場合

紹介した方を自分で担当するエージェントも、宅建の資格は要りません。エージェントが受け持つのは、物件のご提案、内見の同行、お申し込みの段取りです。重要事項説明・契約・引渡しは、パートナーと同じく本部の宅地建物取引士が行います。

1件にかかる時間の目安は、パートナーが約1.5時間、エージェントは賃貸で約5時間、売買で約8時間です。最初の1件（成約）は、平均で始めてから3か月目です（2026年1月時点。成果を保証するものではありません）。

資格の線引きは宅建なしで不動産エージェントはできるのかに、「やめとけ」という指摘の検証は「やめとけ」と言われる理由に分けて書きました。

仲介の副業のメリットと注意点は？

メリットは、物件を買わずに始められ、宅建の資格がなくても関われることです。注意点は、成約したときだけ報酬が出るので収入が月ごとに読めないことと、勤務先の就業規則を先に確かめる必要があることです。

メリット	注意点
借入や物件の仕入れが要らない	報酬は成約したときだけ。成約がない月も月額22,000円（税込）はかかる
宅建の資格がなくても始められる	報酬は月末締め・翌月10日払い。成約した月にすぐ入るわけではない
身近な人の住まいの相談を活かせる	勤務先の就業規則（副業の可否・競業避止）の確認が要る
パートナーなら1件 約1.5時間から関われる	副業の所得が年間20万円を超える場合などは確定申告が要る（国税庁 タックスアンサー No.1900）

投資と仲介、どちらから考えるか

先に資金の話をしてください。自己資金をいくらまで動かせるか、借入をする気があるか。ここがはっきりすると、投資が選択肢に入るかどうかが決まります。

借入をしたくない、あるいは与信の状況が読めないなら、仲介から入るほうが現実的です。かかるのは月額と成約時の費用、それに時間です。物件を持ったあとにやめるのとは、身軽さが違います。

この話は投資家・大家が仲介の仕事に関わるという選択肢にまとめています。

投資と仲介、始める前に比べておく5点

どちらも「不動産の副業」と呼ばれますが、始めるときに必要なものも、続けるときにかかるものも別です。迷っている場合は、この5点で並べてみてください。

比べる点	物件を買う（投資）	仲介に関わる
始めるのに要るもの	自己資金と、借入の審査	月額の費用。物件を買う資金は要りません
資格	不要	不要。重要事項説明・契約・引渡しは本部の宅地建物取引士が行います
収入の出方	毎月の家賃が中心	成約したときに、報酬率は80%（実績に応じて最大90%）です
やめるとき	売却先が決まるまで動かせません	契約期間は1年です
抱えるリスク	空室・修繕・金利・売却価格	成約がない月も月額はかかります。収入は保証されません

どちらか一方に決める必要はありません。すでに物件を持っている場合の考え方は大家・投資家が仲介側に回るという選択にまとめています。

法人として、既存のお客様の住まいの相談に関わる方法は、既存の顧客基盤に、住まいの相談を足すにまとめています。

ほかの切り口（副業・代理店・フランチャイズ・賃貸・売買）との関係は、新しい不動産の働き方とはで1ページにまとめています。

まとめ

項目	要点
物件を買わずにできる不動産の副業	住まいの相談を受けて不動産会社につなぐ「仲介」
費用	月額22,000円（税込）と成約時の事務手数料13,000円／件。借入や物件の仕入れは要りません
報酬	報酬率80%（実績に応じて最大90%）
始めている人	会員の約7割が業界未経験、9割が副業から（2026年1月時点）

公的な情報は、どこで確かめる？

この記事で触れた決まりや数字は、次の公的な窓口で確かめられます（2026年9月時点）。

確かめたいこと	確認先
副業についての国の考え方	厚生労働省「副業・兼業」
住民税の仕組み	総務省 地方税制度「個人住民税」
企業の統計	財務省「法人企業統計調査」令和6年度
本部の宅建業の免許	国土交通省の宅建業者検索

投資と仲介の違いで、よく聞かれること

仲介から始めるには

まず個別相談で、担当する範囲、費用、報酬の仕組み、自分の生活で回るかどうかを確認してください。オンラインで対応しています。「投資と迷っている」という段階で構いません。

収入がどう決まるかを自分で試算したい場合はエージェントの年収の考え方、本業と両立できるかはエージェントは副業でできるかで整理しています。

働き方は2つから選べます。違いは不動産副業で選べる2つの働き方、仕事の中身は不動産エージェントとは？、始め方の手順は不動産副業の始め方にまとめています。

運営している会社と仕組みそのものはSHERPAの運営会社と仕組みで確認できます。

免責・法務表記

記載の金額・条件は2026年9月時点。収入・成果を保証するものではありません。成果には個人差があります。重要事項説明・契約・引渡しは本部の宅地建物取引士（株式会社WANDY／国土交通大臣(1)第10492号。国土交通省の宅建業者検索で確認できます）が行います。費用・途中でやめる場合の扱い・オプション費用・事例の扱いは費用・条件・表示についてのご案内にまとめています。

SHERPAで始める場合の費用と、本部の宅地建物取引士が担当する範囲はSHERPAのサービス内容と料金にまとめています。

執筆・監修：株式会社WANDY（宅地建物取引業 国土交通大臣(1)第10492号）

エージェント・パートナーはいずれも当社と業務委託契約を締結して活動します。雇用ではなく、固定報酬はありません。重要事項説明・契約・引渡しは当社の宅地建物取引士が行います。