不動産エージェントの年収｜1件あたりの報酬×件数−固定費で試算

「エージェントの年収は？」に、平均いくらという答えを出すつもりはありません。かわりに、自分の数字を自分で計算する方法をお伝えします。

平均年収という数字は、この働き方ではほとんど意味を持ちません。不動産エージェントのプラットフォームSHERPAでは、2025年の会員へのお支払額の平均が1件あたり賃貸10.4万円・売買97.2万円でした（事務手数料を引いた後・当社調べ）。この単価に自分の件数を掛けて見積もります。

エージェントの収入は稼働量と扱う物件価格でほぼ決まるため、月1件の方と月5件の方を同じ母集団で平均すると、どちらにも当てはまらない数字が出てきます。

そこで、平均のかわりに、自分の年収を自分で計算する手順を次に示します。

賃貸と売買の単価の違いや、物件を買う副業との比べ方は不動産副業の収入目安にまとめています。ここからは、エージェントの年収を式で試算する手順に絞ります。

年収はどう計算する？

エージェントの年収は、次の式で決まります。

年収 ＝（1件あたりの報酬 − 事務手数料）× 年間件数 − 月額 × 12

変数は3つです。1件あたりの報酬、年間件数、固定費。順に見ていきます。

変数① 1件あたりの報酬

仲介手数料は物件価格で決まり、SHERPAではそのうち80%（実績に応じて最大90%）がエージェントの取り分になります。加えて、成約1件につき事務手数料13,000円がかかります。仲介手数料そのものの決まり方は仲介手数料とは？相場・上限にまとめています。

物件価格ごとの目安は次のとおりです（仲介手数料は法定上限、報酬率80%で計算）。

家賃と月の件数を入れると、報酬の目安を報酬の試算で計算できます。

物件価格	仲介手数料（上限）	エージェントの報酬（80%）
2,000万円	660,000円	528,000円
3,000万円	960,000円	768,000円
5,000万円	1,560,000円	1,248,000円

いずれも消費税分を含めない税抜の控えめな金額で、片手（買主または売主のいずれか一方から受け取る場合）で計算しています。2025年の売買1件あたりの会員へのお支払額の平均は97.2万円（事務手数料を引いた後・当社調べ）でした。報酬の仕組みは報酬の考え方で詳しく扱っています。

かかる費用と、受け取る報酬

費用はエージェントとパートナーで違いはありません

項目

金額

いつ

月額（税込）

22,000円

毎月

初期費用・入会金

0円

登録のとき

更新料

0円

契約更新のとき

成約時の事務手数料

13,000円

成約ごと

報酬率

80%

実績に応じて最大90%

変数② 年間件数

ここがいちばん個人差の出るところで、同時に自分で見積もれる唯一の変数です。

ただし、問い合わせがそのまま成約になるわけではありません。検討期間が長く、途中で見送りになる案件もあります。年間件数を見積もるときは、動かした案件数ではなく、決まった件数で考えてください。

稼働時間と件数の関係はエージェントは副業でできるかで詳しく整理しています。

変数③ 固定費

SHERPAの場合、毎月かかるのは月額22,000円（税込）だけです。初期費用・保証金・研修費・システム利用料はかかりません。重要事項説明書の作成は、成約ごとに費用がかかります。契約書作成・謄本取得・媒体掲載・決済代行はオプションで、必要な場合のみ費用が発生します（使わなければかかりません）。

年間では264,000円。ここに、成約1件ごとの事務手数料13,000円が乗ります。

交通費や通信費など、実費は自己負担になります。これらは経費として扱えますので、確定申告の扱いもあわせてご確認ください。

実際に計算してみる

3,000万円の物件を片手で担当した場合（報酬768,000円、事務手数料13,000円）、件数ごとに次のようになります。

※月額の1年分264,000円＋事務手数料13,000円×件数で計算（重要事項説明書の作成費用は含みません）。実績に応じて報酬率が上がる場合はこれより増えます。交通費等の実費と税金は含みません。件数は計算のための例で、多くの方が到達する件数を示すものではありません。

この表で見ていただきたいのは金額そのものではなく、固定費が件数の増加に対してほとんど増えないという構造です。件数が増えるほど、1件あたりの負担は軽くなります。

月額と事務手数料の内訳はSHERPAのサービス内容と料金に載せています。紹介だけのパートナーと担当まで持つエージェントで1件の報酬がどう変わるかは不動産副業で選べる2つの働き方で読めます。実際に続けている方の例はエージェント・パートナーの事例で読めます。

この計算で、何に注意する？

件数は最初から積み上がりません。1件目までの期間は人によって差があり、初年度は想定より少なくなることが多いと考えてください。上の表は「軌道に乗った状態」の計算です。

物件価格は選べません。ご相談いただく内容次第なので、高額物件だけを担当する前提で計算すると外れます。

片手か両手かで倍違います。売主・買主の双方を担当できれば報酬は倍になりますが、常にそうなるわけではありません。上の表は片手で計算しています。

会社員の年収と比べるときは、どう見る？

会社員の年収と単純に並べると判断を誤ります。比べるなら、次の違いを織り込んでください。

• 社会保険：業務委託の場合、健康保険・年金は自分で加入します（副業で本業がある場合は本業側の扱いになります）
• 税金：給与所得と事業所得では計算が変わります。経費は差し引けますが、確定申告が必要です（国税庁 No.1900／No.1350 事業所得）
• 収入の波：毎月同じ額が入るわけではなく、成約のタイミングで偏ります
• 賞与・退職金：ありません

手取りで比較したい場合は、上の差引額から税金と社会保険を引いた金額で考えてください。

数字を当てはめるときは、会員へのお支払額の平均が参考になります。2025年実績で、1件あたり・事務手数料を引いた後の額は賃貸10.4万円、売買97.2万円です（2026年1月時点で集計。成果を保証するものではありません）。月5万円を目標にした場合の考え方は月5万円の副業で、報酬が成約に連動する働き方の注意点は成果報酬型の副業で書いています。

まとめ

まとめ

項目	要点
平均年収は参考になる？	ほとんどなりません。収入は稼働量と扱う物件価格でほぼ決まります
計算のしかた	1件あたりの報酬×年間件数−固定費
参考の数字	2025年の会員へのお支払額の平均（1件あたり・事務手数料を引いた後）は賃貸10.4万円、売買97.2万円（当社調べ）

公的な情報は、どこで確かめる？

この記事で触れた決まりや数字は、次の公的な窓口で確かめられます（2026年9月時点）。

確かめたいこと	確認先
確定申告が要るか	国税庁 No.1900
事業所得の扱い	国税庁 No.1350 事業所得
本部の宅建業の免許	国土交通省の宅建業者検索

報酬の計算で、よく聞かれること

免責・法務表記
記載の金額・条件は2026年9月時点。収入・成果を保証するものではありません。成果には個人差があります。重要事項説明・契約・引渡しは本部の宅地建物取引士（株式会社WANDY／国土交通大臣(1)第10492号。国土交通省の宅建業者検索で確認できます）が行います。費用・途中でやめる場合の扱い・オプション費用・事例の扱いは費用・条件・表示についてのご案内にまとめています。

執筆・監修：株式会社WANDY（宅地建物取引業 国土交通大臣(1)第10492号）

エージェント・パートナーはいずれも当社と業務委託契約を締結して活動します。雇用ではなく、固定報酬はありません。重要事項説明・契約・引渡しは当社の宅地建物取引士が行います。