仲介手数料とは
更新日：
相場・上限・安くなる仕組みと"無料"のからくり
仲介手数料とは、土地・建物の売買や賃貸借を不動産会社が仲介（媒介）し、契約が成立したときに、依頼した人（売主・買主・貸主・借主）が不動産会社に支払う成功報酬です。取引が成立しなければ、原則として支払う必要はありません。
不動産会社は、物件の紹介・案内・条件交渉・契約手続きのサポートなどを行い、その対価として仲介手数料を受け取ります。宅地建物取引業法では、この手数料を「媒介報酬」と呼び、受け取れる上限額が定められています。あくまで「成功報酬」であるため、契約が成立して初めて請求できるのが原則で、上限を超える金額を受け取ることは法律で禁じられています。
SHERPAでは、集客・お客様の窓口を担当するパートナーと、内見・重要事項説明・契約といった実務を担う本部の宅建士（株式会社WANDY／国土交通大臣(1)第10492号）が分業しています。取引が成立したときの成約報酬から、パートナーには80％が還元されます（パートナーは80％固定）。つまりパートナーにとっての仲介手数料は「お客様に負担いただく費用」であると同時に、「成約したときに受け取る報酬の原資」でもある、という二つの側面があります。
売買の仲介手数料は「売買価格×3％＋6万円＋消費税」（売買価格400万円超の速算式）が上限で、実務ではこの上限額が相場になっているケースが多いです。賃貸は「家賃1ヶ月分＋消費税」が上限です。さらに2024年7月の改正により、売買価格800万円以下の物件（低廉な空き家等）については、仲介手数料の上限が最大33万円（税込）まで受領できるようになりました。
売買の仲介手数料は、法律で売買価格に応じた段階的な上限が定められています。本来は「200万円以下の部分は5％、200万円超〜400万円以下の部分は4％、400万円超の部分は3％」と分けて計算しますが、これをまとめて計算できるのが下記の速算式です。賃貸は居住用の場合、貸主・借主の双方から受け取れる合計が家賃1ヶ月分＋消費税が上限です。
たとえば売買価格3,000万円の物件なら、上限は「3,000万円×3％＋6万円＝96万円」に消費税を加えた金額です。2024年7月の改正は、これまで空き家などの低額物件で手数料が少額になりすぎ、取引が敬遠されがちだった点をふまえたもので、売主・買主それぞれから最大33万円（税込）まで受領できる範囲が800万円以下の物件に広がりました。ただし特例の適用には、あらかじめ依頼者への説明と合意が必要とされる点に注意が必要です。
これらの上限額は法律で決まっているため、SHERPA経由の取引でも同じルールが適用されます。お客様に提示する費用や、成約時にパートナーへ還元される報酬の水準を理解するうえで、この上限の考え方は基礎になります。具体的な金額感は取引条件によって変わるため、個別相談でシミュレーションを確認いただくのが確実です。
安くなる場合があります。仲介手数料は「上限」が決まっているだけなので、上限より低い金額での契約は可能です。
半額（50％オフ）や一定額の割引をうたう会社もありますが、多くは条件付きです。
法律が定めているのは「これ以上受け取ってはいけない」という上限であり、「必ずこの金額を受け取る」という下限ではありません。そのため会社の方針として、上限より安い手数料を設定することは可能です。半額・割引が実現しやすいのは、たとえば自社が売主・貸主の側からも報酬を受け取れるケースや、集客・事務コストを抑えられる仕組みを持っているケースなどです。逆に、値引き交渉を前提としない会社もあり、割引の可否は会社ごとに異なります。「値引きできる＝サービスが劣る」というわけでも、その逆でもなく、報酬の内訳や対応範囲とあわせて総合的に判断することが大切です。
SHERPAでは、実務を本部の宅建士が一括して担う分業体制により、運営を効率化しています。仲介手数料の割引や還元の有無・割合は取引条件によって変わるため、一律に「安くなる」と断定はできません。お客様にとっての費用面のメリットや、パートナーにとっての報酬面については、条件を確認したうえで個別相談でご案内します。
「仲介手数料無料」が成り立つのは、多くの場合、不動産会社が取引の反対側（売主・貸主など）から報酬を受け取れるからです。無条件で誰でも無料になるわけではなく、物件や取引の形態によって適用できる場合とできない場合があります。
不動産会社は、買主・借主からだけでなく、売主・貸主から報酬を受け取れる場合があります。たとえば同じ会社が売主と買主の双方を仲介する「両手取引」や、売主（新築の分譲会社など）からあらかじめ報酬を受け取れる物件では、買主側の手数料を無料や割引にしても会社は成り立ちます。一方、他社が売主側の窓口になっている物件などでは、自社は買主側からの報酬に頼らざるを得ず、無料にできないこともあります。つまり「無料」には、その会社がどこから報酬を得ているかという背景があり、すべての物件で一律に無料になるとは限りません。広告で「無料」と大きくうたう場合でも、対象物件や条件を確認することが重要です。
SHERPAでは、景品表示法・宅地建物取引業法に配慮し、「無料」を無条件に断定する表現は用いません。仲介手数料の負担が軽くなるかどうかは、取引の形態や物件、その時々の条件によって変わります。実際にどのような費用感になるかは、物件や取引条件を前提に個別相談で確認いただくのが正確です。
パートナーとして活動する場合、お客様の取引が成約すると、成約報酬の80％が還元されます（パートナーは80％固定）。ただし、パートナー自身が当事者となる取引（自分の家の売買・賃貸など＝自己取引）で手数料が還元・割引されるかどうかは、社内仕様が未確定のため「無料になる」と断定はできません。
お客様を仲介した取引では、上限内で受け取った仲介手数料をもとに、パートナーへ成約報酬の80％が還元される仕組みです。一方で、パートナー本人が売主・買主・貸主・借主となる自己取引については、還元の有無・割合の扱いが社内で確定していません。そのため現時点では、自分自身の不動産取引の手数料が「安くなる」「無料になる」と確約することはできず、条件付きの理解にとどめる必要があります。この点は、開業を検討する段階で必ず確認すべき事項です。
下記は、手数料まわりで開業前に確認しておきたいチェック項目です。
・お客様を仲介した取引での還元率（パートナーは80％固定）と、その計算のもとになる仲介手数料の考え方。
・パートナー自身の自己取引（自分の売買・賃貸）に手数料還元・割引が適用されるか（社内仕様が未確定のため要確認。「無料」と断定しない）。
・仲介手数料の還元は、還元の有無・割合ともに取引条件によること。
・重要事項説明・契約は本部の宅建士（株式会社WANDY 国土交通大臣(1)第10492号）が担当し、パートナーは集客・窓口の範囲であること。
お客様への仲介で受け取る手数料と、パートナー自身の自己取引の扱いは切り分けて考える必要があります。前者は80％還元という明確な仕組みがありますが、後者は未確定です。誤解を避けるため、SHERPAでは自己取引の還元について「無料」と断定せず、個別相談で最新の社内仕様を確認いただくようご案内しています。
働き方は2つあります。パートナーとエージェントの2つの働き方があり、どちらで始めるかは個別相談で決められます。
| 項目 | パートナー（紹介だけ） | エージェント（売買まで） |
|---|---|---|
| 扱えるもの | 賃貸 | 賃貸と売買 |
| 担当する範囲 | 集客・相談の窓口（つないだ時点で完了し、以降は本部が対応） | ご提案・内見・お申し込みまでご自身で対応 |
| 重要事項説明・契約・引渡し | 本部の宅地建物取引士が対応 | 本部の宅地建物取引士が対応 |
| 宅建資格 | 不要 | 不要 |
| 月額 | 22,000円（税込）・初月免除 | 22,000円（税込）・初月免除 |
| 成約時の事務手数料 | 13,000円／件 | 13,000円／件 |
| 成約報酬の還元 | 成約報酬の80%還元 | 成約報酬の80%還元 |
| 1件あたりの稼働目安 | 約1.5時間 | 賃貸 約5時間／売買 約8時間 |
どちらで始めるかは、個別相談で決められます。必ず移行する必要はなく、副業のままパートナーを続けることもできます。仲介手数料を原資とする報酬は、パートナーもエージェントも成約報酬の80％還元で、実績に応じてプロエージェントへ移行すると最大90％まで上がる設計です。
まず宅建不要・低リスクのパートナーで副業として始め、成果が出て本格的に取り組みたくなったらエージェントを検討する、という進み方もできます。仲介手数料の還元率も、この働き方の段階に応じて設計されています。
まずは個別相談から始めてください。仲介手数料の考え方、成約報酬の還元の仕組み、自己取引の扱い（未確定事項を含む）、費用や業務範囲を確認したうえで、始めるかどうかを判断できます。オンラインで対応しています。
手数料や還元の条件は、取引の形態や物件、その時点の社内仕様によって変わります。とくに自己取引の還元可否は未確定のため、正確な情報は個別相談で直接ご確認いただくのが確実です。無理な勧誘ではなく、費用・報酬・業務範囲を納得したうえで開業を決めていただく場です。
【免責・法務表記】
本記事の制度・料金・還元条件は2026年7月時点の情報です。仲介手数料の上限・速算式および2024年7月改正（800万円以下の物件で上限最大33万円（税込）まで受領可能）については一般的な制度説明であり、実際の適用には依頼者への説明・合意など所定の要件があります。最新の内容や個別の適用は、取引条件に応じて個別相談でご確認ください。仲介手数料の還元は、還元の有無・割合ともに取引条件によります（「無料」を断定するものではありません）。パートナー自身の自己取引への還元可否は社内仕様が未確定です。重要事項説明・契約は本部の宅建士（株式会社WANDY 国土交通大臣(1)第10492号）が担当します。掲載の実績値は各発表時点のものです（累計仲介1万件＝2026.04.30、パートナー2千名＝2026.01.30、受講者の9割が副業・7割が未経験）。本記事は特定の収入・成果を保証するものではありません。
※SHERPAは株式会社WANDYが運営する月額制の有料民間サービスです。
※公益社団法人・行政機関等が運営する公的な不動産相談窓口とは一切関係ありません。
※ご利用には月額22,000円（税込）が必要です。このほか、成約時に事務手数料13,000円／件がかかります。初期費用・入会金・更新料・解約金はありません（契約期間は1年）。
