仲介手数料が無料・半額になる理由｜賃貸と売買の仕組み

仲介手数料が無料や半額になるのは、貸主・売主や広告料から会社が受け取っているためです。仕組みと、契約前に確かめること、自分で担当する場合との違いをまとめました。

要点

賃貸で仲介手数料が「無料」や「半額」になるのは、不動産会社が借主の代わりに、貸主（大家さん）や管理会社から仲介手数料や広告料を受け取っているためです。売買で「無料」「半額」になるのは、売主と買主の両方を同じ会社が担当し、片方から受け取る形が多いです。

どちらも、会社が受け取る額の合計は、定められた上限の範囲に収まっています。

仕組みと、契約前に確かめておくこと、自分で担当する場合との違いをまとめました。

そもそも、仲介手数料はいくらまで？

取引	上限	誰が払うか
賃貸	貸主と借主の合計で家賃1か月分＋消費税	借主からは原則0.5か月分。承諾があれば1か月分まで
売買	売買価格×3%＋6万円＋消費税（400万円を超える場合）	売主・買主がそれぞれ自分の頼んだ会社に

決まっているのは上限だけで、下限はありません。無料や半額にしても、法律上の問題はありません。計算の仕方は仲介手数料の計算方法と早見表にまとめています。

賃貸で仲介手数料が無料になるのは、なぜ？

賃貸の仲介手数料は、貸主と借主の合計で家賃1か月分＋消費税までです。この範囲の中で、貸主が全額を払えば、借主の分は0円になります。

もう一つは広告料です。早く入居者を決めたい貸主が、仲介した会社に広告料を払うことがあります。会社はこの広告料を受け取るかわりに、借主の仲介手数料を下げることがあります。

形	借主の仲介手数料	会社が受け取るお金
ふつうの形	家賃0.5〜1か月分＋消費税	借主から
貸主が払う形	0円	貸主から
広告料がある物件	0円や半額になることがある	貸主からの広告料
貸主や管理会社と直接契約する	0円	仲介する会社がいない

無料・半額になりやすい物件は？

物件	理由
空室が長く続いている物件	貸主が早く決めたいので、広告料を出したり仲介手数料を負担したりすることがある
引っ越しが少ない時期の物件	引っ越しが集中する1〜3月を外すと、条件を下げてでも決めたい貸主が増える
不動産会社が自分で管理している物件	管理する側として貸主から収入があるため、借主の分を下げやすい
貸主が直接募集している物件	仲介する会社がいない

どれも「なりやすい」だけで、必ず無料・半額になるわけではありません。

売買で無料・半額になるのは、なぜ？

売買では、売主と買主がそれぞれ自分の頼んだ会社に仲介手数料を払います。同じ会社が両方を担当すると、その会社は両方から受け取れます。片方から上限まで受け取り、もう片方を無料や半額にする形がよくあります。

取引の形	会社が受け取れる額（3,000万円・上限）	買主の分を無料にした場合
売主側だけを担当する	105.6万円
売主側と買主側の両方を担当する	211.2万円	105.6万円（売主の分だけ）

売主が不動産会社で、その会社から直接買う場合も、仲介する会社がいないため仲介手数料はかかりません。

無料・半額の物件を選ぶときに確かめることは？

見積もりの合計で比べてください。仲介手数料が0円でも、「事務手数料」「書類作成費」「室内の消毒代」など、ほかの名目の費用が入っていることがあります。それぞれが何のための費用で、断れるものかを、契約前に聞いておくと安心です。

確かめること	聞き方の例
ほかの名目の費用	仲介手数料のほかに、こちらが払う費用はありますか
断れる費用	この費用は、つけないこともできますか
無料になる条件	無料になるのは、どの物件の場合ですか
初期費用の合計	敷金・礼金・保証料・保険も含めた合計はいくらですか

賃貸の初期費用の内訳と抑え方は賃貸の初期費用にまとめています。

まとめ

場面	無料・半額になる理由
賃貸	貸主が仲介手数料を払う、または貸主から広告料が出ている
売買	同じ会社が売主と買主の両方を担当し、片方から受け取る
確かめること	ほかの名目の費用を含めた見積もりの合計
自分で担当する場合	賃貸13,000円・売買55,000円（税込）。別に月額22,000円

よくある質問

仲介手数料が無料の不動産会社は、なぜ成り立つのですか

借主や買主の代わりに、貸主・売主や、貸主からの広告料から収入を得ているためです。会社が受け取る合計は、定められた上限の範囲です。

仲介手数料が無料の物件に、注意点はありますか

事務手数料など、ほかの名目の費用が入っていることがあります。仲介手数料だけでなく、見積もりの合計で比べてください。

仲介手数料の半額は、交渉できますか

契約前なら相談できます。応じるかどうかは会社が決めます。

広告料とは何ですか

入居者を早く決めたい貸主が、仲介した不動産会社に払うお金です。広告料が出ている物件では、借主の仲介手数料が下がることがあります。

仲介手数料が無料でも、問題はありませんか

問題ありません。仲介手数料は上限が決められているだけで、下限はありません。

仲介手数料が無料になりやすい時期はありますか

引っ越しが集中する1〜3月を外した時期は、条件を下げてでも入居者を決めたい貸主が増えるため、無料や半額の物件が見つかりやすくなります。

新築マンションに仲介手数料がかからないのはなぜですか

売主の不動産会社から直接買う場合は、仲介する会社がいないためです。仲介する会社を通して買う場合はかかります。

どの物件でも仲介手数料を抑える方法はありますか

不動産エージェントとして自分で担当する方法があります。SHERPAでは、自分の取引で本部に支払うのは賃貸13,000円、売買55,000円（いずれも税込）です。別に月額22,000円（税込）がかかり、契約期間は1年です。

免責・法務表記

記載の金額・条件は2026年10月時点。上限の額は宅地建物取引業法にもとづく報酬額の告示による計算例で、実際の額は会社や物件によって変わります。収入・成果を保証するものではありません。

重要事項説明・契約・引渡しは本部の宅地建物取引士（株式会社WANDY／国土交通大臣(1)第10492号。国土交通省の宅建業者検索で確認できます）が行います。費用・途中でやめる場合の扱い・オプション費用・事例の扱いは費用・条件・表示についてのご案内にまとめています。

仲介手数料を自分で抑えるなら、SHERPAの不動産エージェント

無料・半額は、物件や会社の条件しだいです。どの物件でも抑えたいなら、不動産エージェントとして自分で担当する方法があります。SHERPAでは、自分の取引で本部に支払うのは賃貸13,000円、売買55,000円（いずれも税込）です。重要事項説明書の作成費用はかかりません。

そのかわり、月額22,000円（税込）がかかり、契約期間は1年です。売買ならおよそ770万円を超える取引で元が取れます。賃貸は、自分の引っ越し1回だけでは元が取れず、家賃10万円なら家族や友人の部屋探しを3件ほど担当すると、ふつうに払う額を下回ります。計算は仲介手数料を自分で担当して抑える方法に載せています。

方法	使える物件	かかる額
無料・半額の会社や物件を選ぶ	条件に合う物件だけ	0円〜半額（ほかの名目の費用に注意）
エージェントとして自分で担当する	本部が仲介できる物件	賃貸13,000円・売買55,000円＋月額22,000円×1年