不動産取引の仕組みと用語
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媒介契約・重要事項説明・宅建士・REINS・手付金
| 用語 | 一言でいうと（定義） |
|---|---|
| 不動産仲介 | 不動産仲介とは、売主と買主の間に仲介会社が入り、出会いから契約・引き渡しまでをつなぐ仕組みです。 |
| 媒介契約 | 媒介契約とは、仲介を依頼するときに依頼者と仲介会社の間で結ぶ契約で、一般・専任・専属専任の3種類があります。 |
| 重要事項説明（重説） | 重要事項説明とは、契約前に宅地建物取引士が物件と取引条件の重要な事項を書面で説明する手続きです。 |
| 宅地建物取引士（宅建士） | 宅建士とは、重要事項説明と35条・37条書面への記名を独占業務とする国家資格者です。 |
| REINS（レインズ） | REINSとは、指定流通機構が運営する不動産会社専用の物件情報ネットワークシステムです。 |
| 手付金 | 手付金とは、売買契約時に買主が売主へ渡す契約成立の証となるお金で、相場は売買価格の5〜10％です。 |
不動産仲介とは、物件を売りたい人（売主）と買いたい人（買主）の間に仲介会社が入り、出会いから契約・引き渡しまでをつなぐ仕組みです。仲介会社は物件の広告・案内、価格や条件の調整、契約書類の作成を行い、取引が成立したときに「仲介手数料」を受け取ります。
根拠
不動産は金額が大きく、権利関係や法規制が複雑なため、当事者だけで安全に取引するのは困難です。そこで宅地建物取引業の免許を持つ仲介会社が間に入り、物件調査・条件交渉・重要事項の説明・契約手続きを担うことで、売主と買主の双方が安心して取引できるようにします。売主側にだけ仲介会社が付く場合（片手取引）と、売主・買主それぞれに仲介会社が付く場合（両手・分かれ）があります。
SHERPAだとどうなるか
SHERPAでは、あなた（パートナー）はお客様と最初に出会い、要望を聞く「窓口・集客」の役割を担います。物件調査や契約といった専門実務は本部（株式会社WANDY／国土交通大臣(1)第10492号）の宅建士が代行するため、宅建資格がなくても仲介の入口を担うことができます。
媒介契約とは、不動産の売買や賃貸を仲介会社に依頼するときに、売主（または買主）と仲介会社の間で結ぶ契約です。「どこまで独占的に任せるか」で一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類に分かれます。
宅地建物取引業法により、売買・交換の媒介では媒介契約書の交付が義務づけられています。
3種類の主な違いは次のとおりです。
| 種類 | 複数社への依頼 | 自己発見取引（自分で買主を見つける） | REINS登録義務 | 売主への報告頻度 | 契約期間 |
|---|---|---|---|---|---|
| 一般媒介 | できる | できる | 任意 | 定めなし | 行政指導で3か月が目安 |
| 専任媒介 | できない（1社のみ） | できる | 契約から7日以内 | 2週間に1回以上 | 3か月以内 |
| 専属専任媒介 | できない（1社のみ） | できない（仲介会社を通す） | 契約から5日以内 | 1週間に1回以上 | 3か月以内 |
一般媒介は複数社に同時に依頼でき自由度が高い一方、各社の販売意欲が分散しがちです。専属専任媒介は1社に完全に任せる分、REINS登録や報告義務が厚く手厚いサポートを受けやすい、という関係です。
SHERPAでは、お客様と結ぶ媒介契約は本部の宅建士が主体となって適切な種別で締結します。パートナーはお客様の要望（早く売りたい・複数社に相談したい等）をヒアリングして本部につなぐ役割を担います。
重要事項説明とは、不動産の売買・賃貸の契約を結ぶ前に、宅地建物取引士が買主（借主）に対して物件と取引条件の重要な事項を書面で説明する手続きです。略して「重説（じゅうせつ）」と呼ばれます。
宅地建物取引業法第35条により、契約前の重要事項説明は宅建士が行うことが義務づけられています。説明する内容には、物件の権利関係（登記された抵当権など）、法令上の制限（用途地域・建ぺい率・容積率）、インフラ（水道・電気・ガス）、契約解除や手付金の扱い、契約不適合責任などが含まれます。宅建士は説明の際に「宅地建物取引士証」を提示する義務があり、書面には宅建士の記名が必要です。近年はオンラインで実施する「IT重説」も普及しています。
SHERPAでは、重要事項説明は宅建士だけが行える独占業務です。SHERPAのパートナーでは、この重説を含む契約実務はすべて本部の宅建士が代行します。パートナーは説明の場に立ち会う必要はなく、集客と窓口対応に集中できます。
宅地建物取引士（宅建士）とは、国家資格「宅地建物取引士試験」に合格し登録を受けた、不動産取引の専門家です。取引の公正を守るため、法律で「宅建士にしかできない業務（独占業務）」が定められています。
宅建士の独占業務は主に3つです。
①重要事項説明（契約前に物件・条件の重要事項を説明する）
②重要事項説明書（35条書面）への記名
③契約書（37条書面）への記名
また不動産の事務所には、従業員5人につき1人以上の割合で専任の宅建士を置くことが義務づけられています。
宅建士は取引の安全を支える「取引の最終確認者」といえる存在です。
SHERPAでは本部に宅建士が在籍し、重説・契約書の記名などの独占業務を担います。だからこそパートナーは宅建資格がなくても不動産の窓口として開業できます。将来的に自分で実務まで行いたい場合の道筋は、後述の「2つの働き方」で説明します。
REINS（レインズ／Real Estate Information Network System）とは、国土交通大臣が指定した不動産流通機構が運営する、不動産会社専用の物件情報ネットワークシステムです。全国の売り物件・貸し物件の情報が登録・共有されています。
根拠
専任媒介・専属専任媒介を結んだ物件は、一定期間内にREINSへ登録することが法律で義務づけられています（専任は7日以内、専属専任は5日以内）。REINSに登録されると、その情報は全国の会員不動産会社が閲覧できるようになり、より多くの買主・借主に物件が届きます。REINSは宅地建物取引業者だけが利用できる仕組みで、一般の消費者は直接閲覧できません（登録された売主本人は登録内容の確認が可能です）。
SHERPAだとどうなるか
REINSは不動産会社（宅建業者）が使う仕組みのため、本部が物件のREINS登録・検索を行います。パートナーは本部のシステムを通じて物件情報にアクセスし、お客様への紹介につなげます。
手付金とは、不動産売買契約を結ぶときに買主が売主へ渡すお金で、契約が成立した証（証約手付）であり、解約手付としての役割も持ちます。相場は売買価格の5〜10％程度が一般的です。
手付金は最終的に売買代金の一部に充当されます。契約後、引き渡しまでの間であれば、買主は手付金を放棄することで、売主は手付金の倍額を返す（倍返し）ことで契約を解除できます（相手方が契約の履行に着手する前まで）。なお売主が宅地建物取引業者の場合、受け取れる手付金は売買代金の20％までと法律で上限が定められています。目安を整理すると次のとおりです。
| 売買価格 | 手付金の目安（5〜10％） |
|---|---|
| 2,000万円 | 約100万〜200万円 |
| 3,000万円 | 約150万〜300万円 |
| 5,000万円 | 約250万〜500万円 |
※金額はあくまで目安で、実際の手付金は売主・買主の合意で決まります。
手付金の額の設定や授受は契約実務の一部であり、SHERPAでは本部の宅建士が契約手続きの中で適切に取り扱います。パートナーはお客様の資金計画の相談を受けて本部につなぎます。
SHERPAでは、重要事項説明・契約・REINS登録といった宅建士の実務は、すべて本部（株式会社WANDY／国土交通大臣(1)第10492号）の宅建士が代行します。パートナーは「集客・お客様の窓口」の範囲を担うため、宅建資格がなくても開業できます。働き方には次の2ステップがあります。
| 項目 | パートナー（紹介だけ） | エージェント（売買まで） |
|---|---|---|
| 扱えるもの | 賃貸 | 賃貸と売買 |
| 担当する範囲 | 集客・相談の窓口（つないだ時点で完了し、以降は本部が対応） | ご提案・内見・お申し込みまでご自身で対応 |
| 重要事項説明・契約・引渡し | 本部の宅地建物取引士が対応 | 本部の宅地建物取引士が対応 |
| 宅建資格 | 不要 | 不要 |
| 月額 | 22,000円（税込）・初月免除 | 22,000円（税込）・初月免除 |
| 成約時の事務手数料 | 13,000円／件 | 13,000円／件 |
| 成約報酬の還元 | 成約報酬の80%還元 | 成約報酬の80%還元 |
| 1件あたりの稼働目安 | 約1.5時間 | 賃貸 約5時間／売買 約8時間 |
どちらで始めるかは、個別相談で決められます。パートナーは集客と窓口に集中し、エージェントはご提案から内見・お申し込みまでを担当します。どちらもご自身で重要事項説明や契約を行う必要はありません。
仲介手数料の還元について：お客様への仲介手数料の還元は、還元の有無・割合ともに取引条件によります。「無料」と断定できるものではありません。パートナー自身の取引（自己取引）への還元可否は取り扱いが個別に異なるため、個別相談でご確認ください。
SHERPAの実績（発表時点）：累計仲介1万件（2026.04.30時点）／パートナー2千名（2026.01.30時点）／受講者の9割が副業・7割が未経験です。
まずは個別相談で、仕組み・費用・働き方の疑問を解消するところから始められます。オンラインでも対応しています。
「用語は分かったけれど、自分にできるのか」「副業として月22,000円の負担で本当に回るのか」といった具体的な疑問は、個別相談で一つずつ確認できます。不動産の専門実務は本部の宅建士が担うため、あなたは集客と窓口に集中してパートナーとして開業できます。
【免責・法務表記】
本記事は2026年7月時点の情報にもとづく一般的な説明です。制度・料金・還元条件は変更される場合があります。不動産取引の可否や条件は個別の物件・状況により異なります。実際のお申し込み・契約時は最新の案内および重要事項説明をご確認ください。
SHERPAは株式会社WANDYが運営する月額制の有料民間サービスです。
公益社団法人・行政機関等が運営する公的な不動産相談窓口とは一切関係ありません。
ご利用には月額22,000円（税込）が必要です。このほか、成約時に事務手数料13,000円／件がかかります。初期費用・入会金・更新料・解約金はありません（契約期間は1年）。
