媒介契約、重要事項説明、手付金。ばらばらに覚えるより、1件の取引がどう進むかに沿って並べたほうが早い。順番に整理します。
| 用語 | 一言でいうと（定義） |
|---|---|
| 不動産仲介 | 不動産仲介とは、売主と買主の間に仲介会社が入り、出会いから契約・引き渡しまでをつなぐ仕組みです。 |
| 媒介契約 | 媒介契約とは、仲介を依頼するときに依頼者と仲介会社の間で結ぶ契約で、一般・専任・専属専任の3種類があります。 |
| 重要事項説明（重説） | 重要事項説明とは、契約前に宅地建物取引士が物件と取引条件の重要な事項を書面で説明する手続きです。 |
| 宅地建物取引士（宅建士） | 宅建士とは、重要事項説明や契約書への記名を担当する国家資格者です（国土交通省 宅地建物取引業法関係。試験は不動産適正取引推進機構が実施）。 |
| 業者間サイト | 業者間サイトとは、不動産会社だけが利用できる物件情報のネットワークです。 |
| 手付金 | 手付金とは、売買契約時に買主が売主へ渡す契約成立の証となるお金で、相場は売買価格の5〜10%です。 |
| 不動産エージェント | 不動産エージェントとは、免許を持つ会社に所属しながら、ご提案から内見・契約まで自分の裁量で担当する働き方です。会社員として雇われる形とは違い、働く時間や場所を自分で決めます。 |
| パートナー | パートナーとは、住まいの相談を受けて条件を聞き取り、そこから先の実務を本部に引き継ぐ役割です。担当する範囲がエージェントより狭いぶん、1件あたりの稼働時間も短くなります。 |
不動産仲介とは、物件を売りたい人（売主）と買いたい人（買主）の間に仲介会社が入り、出会いから契約・引き渡しまでをつなぐ仕組みです。仲介会社は物件の広告・案内、価格や条件の調整、契約書類の作成を行い、取引が成立したときに「仲介手数料」を受け取ります。
不動産は金額が大きく、権利関係や手続きが複雑なため、当事者だけで安全に取引するのは困難です。そこで仲介会社が間に入り、物件調査・条件交渉・重要事項の説明・契約手続きを担うことで、売主と買主の双方が安心して取引できるようにします。
売主側にだけ仲介会社が付く場合（片手取引）と、売主・買主それぞれに仲介会社が付く場合（両手・分かれ）があります。
SHERPAでは、あなた（パートナー）はお客様と最初に出会い、要望を聞く「窓口・集客」の役割を担います。物件調査や契約といった専門実務は本部（株式会社WANDY／国土交通大臣(1)第10492号。国土交通省の宅建業者検索で確認できます）の宅建士が代行するため、宅建資格がなくても仲介の入口を担うことができます。
媒介契約とは、不動産の売買や賃貸を仲介会社に依頼するときに、売主（または買主）と仲介会社の間で結ぶ契約です。「どこまで独占的に任せるか」で一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類に分かれます。
売買・交換の媒介では、媒介契約書を取り交わします。
3種類の主な違いは次のとおりです。
| 種類 | 複数社への依頼 | 自己発見取引（自分で買主を見つける） | 業者間サイトへの登録 | 売主への報告頻度 | 契約期間 |
|---|---|---|---|---|---|
| 一般媒介 | できる | できる | 任意 | 定めなし | 3か月が目安 |
| 専任媒介 | できない（1社のみ） | できる | 契約から7日以内 | 2週間に1回以上 | 3か月以内 |
| 専属専任媒介 | できない（1社のみ） | できない（仲介会社を通す） | 契約から5日以内 | 1週間に1回以上 | 3か月以内 |
一般媒介は複数社に同時に依頼でき自由度が高い一方、各社の販売意欲が分散しがちです。専属専任媒介は1社に完全に任せる分、業者間サイトへの登録や報告の頻度が高く手厚いサポートを受けやすい、という関係です。
SHERPAでは、お客様と結ぶ媒介契約は本部の宅建士が主体となって適切な種別で締結します。パートナーはお客様の要望（早く売りたい・複数社に相談したい等）をヒアリングして本部につなぐ役割を担います。
重要事項説明とは、不動産の売買・賃貸の契約を結ぶ前に、宅地建物取引士が買主（借主）に対して物件と取引条件の重要な事項を書面で説明する手続きです。略して「重説（じゅうせつ）」と呼ばれます。
契約前の重要事項説明は宅建士が行います。説明する内容には、物件の権利関係（登記された抵当権など）、建築や用途の制限（用途地域・建ぺい率・容積率）、インフラ（水道・電気・ガス）、契約解除や手付金の扱いなどが含まれます。
宅建士は説明の際に宅地建物取引士証を提示し、書面に記名します。近年はオンラインで実施する「IT重説」も普及しています。
SHERPAでは、重要事項説明は本部の宅建士が行います。SHERPAのパートナーでは、この重説を含む契約実務はすべて本部の宅建士が代行します。パートナーは説明の場に立ち会う必要はなく、集客と窓口対応に集中できます。
宅地建物取引士（宅建士）とは、国家資格「宅地建物取引士試験」に合格し登録を受けた、不動産取引の専門家です。重要事項説明・契約書への記名などを担当します。
宅建士は取引の安全を支える「取引の最終確認者」といえる存在です。
SHERPAでは本部に宅建士が在籍し、重要事項説明・契約書の記名を担います。だからこそパートナーは宅建資格がなくても不動産の窓口として開業できます。将来的に自分で実務まで行いたい場合の道筋は、後述の「2つの働き方」で説明します。
業者間サイトとは、不動産会社だけが利用できる物件情報のネットワークです。全国の売り物件・貸し物件の情報が登録・共有されています。
専任媒介・専属専任媒介を結んだ物件は、一定期間内に業者間サイトへ登録します。業者間サイトに登録されると、その情報は全国の不動産会社が閲覧できるようになり、より多くの買主・借主に物件が届きます。
業者間サイトは宅地建物取引業者だけが利用できる仕組みで、一般の消費者は直接閲覧できません（登録された売主本人は登録内容の確認が可能です）。
業者間サイトは不動産会社（宅建業者）が使う仕組みのため、本部が物件の登録・検索を行います。パートナーは本部のシステムを通じて物件情報にアクセスし、お客様への紹介につなげます。
仲介手数料とは、売買や賃貸の仲介を行った不動産会社が受け取る報酬です。上限額は国土交通省の告示で定められており、売買の媒介では代金200万円以下の部分が5.5％、200万円超400万円以下の部分が4.4％、400万円を超える部分が3.3％（いずれも税込）、賃貸の媒介では貸主・借主の双方から受ける合計が借賃1か月分の1.1倍以内です。2024年7月1日以降は、代金800万円以下の宅地・建物について上限33万円（30万円の1.1倍）までの特例が設けられています（国土交通省告示 昭和45年建設省告示第1552号・令和6年6月21日改正）。
SHERPAでは、この仲介手数料（成約報酬）の80%が会員に還元されます。実績に応じて最大90%まで上がります。
手付金とは、不動産売買契約を結ぶときに買主が売主へ渡すお金で、契約が成立した証（証約手付）であり、解約手付としての役割も持ちます。相場は売買価格の5〜10%程度が一般的です。
手付金は最終的に売買代金の一部に充当されます。契約後、引き渡しまでの間であれば、買主は手付金を放棄することで、売主は手付金の倍額を返す（倍返し）ことで契約を解除できます（相手方が契約の履行に着手する前まで）。
目安を整理すると次のとおりです。
| 売買価格 | 手付金の目安（5〜10%） |
|---|---|
| 2,000万円 | 約100万〜200万円 |
| 3,000万円 | 約150万〜300万円 |
| 5,000万円 | 約250万〜500万円 |
※金額はあくまで目安で、実際の手付金は売主・買主の合意で決まります。
手付金の額の設定や授受は契約実務の一部であり、SHERPAでは本部の宅建士が契約手続きの中で適切に取り扱います。パートナーはお客様の資金計画の相談を受けて本部につなぎます。
不動産エージェントとは、宅地建物取引業の免許を持つ会社に所属しながら、ご提案から内見、お申し込みまでを自分の裁量で担当する働き方です。雇用されて決まった時間に働く会社員の営業職とは、担当する範囲も、時間の決め方も違います。
パートナーは、住まいの相談を受けて条件を聞き取り、そこから先を本部に引き継ぐところまでを担当します。両者を並べると次のようになります。
| パートナー | エージェント | |
|---|---|---|
| 扱う取引 | 賃貸の紹介まで | 賃貸・売買 |
| 担当する範囲 | 集客とお客様の窓口 | ご提案・内見・お申し込みまで |
| 宅建士の実務 | 本部が担当 | 本部が担当 |
| 宅建の資格 | 不要 | 不要 |
| 費用・還元率 | どちらも同じ | |
どちらも重要事項説明・契約・引渡しは本部の宅地建物取引士が行うため、資格がなくても始められます。エージェント側の実像は弱点と、それでも選ばれる理由、なる方法の全体像は不動産エージェントになるにはで扱っています。
SHERPAでは、重要事項説明・契約・物件情報の登録といった宅建士の実務は、すべて本部（株式会社WANDY／国土交通大臣(1)第10492号）の宅建士が代行します。パートナーは「集客・お客様の窓口」の範囲を担うため、宅建資格がなくても開業できます。
働き方には次の2ステップがあります。
違いは、扱えるものと担当する範囲です。パートナーは賃貸の紹介までを担当し、そこから先は本部が引き継ぎます。エージェントは売買まで扱い、ご提案から内見、お申し込みまでご自身で担当します。費用と成約報酬の還元率は、どちらも同じです。担当する範囲と稼働時間の目安は不動産副業で選べる2つの働き方にまとめています。
どちらで始めるかは、個別相談で決められます。パートナーは集客と窓口に集中し、エージェントはご提案から内見・お申し込みまでを担当します。どちらもご自身で重要事項説明や契約を行う必要はありません。
仲介手数料の還元について：お客様への仲介手数料の還元は、還元の有無・割合ともに取引条件によります。「無料」と断定できるものではありません。パートナー自身の取引（自己取引）への還元可否は取り扱いが個別に異なるため、個別相談でご確認ください。
SHERPAの実績（発表時点）：累計仲介10,000件（2026.04.30時点）／エージェント・パートナー2,000名（2026.01.30時点）／会員の9割が副業・7割が未経験です。
まずは個別相談で、仕組み・費用・働き方の疑問を解消するところから始められます。オンラインでも対応しています。
「用語は分かったけれど、自分にできるのか」「副業として月22,000円の負担で本当に回るのか」といった具体的な疑問は、個別相談で一つずつ確認できます。不動産の専門実務は本部の宅建士が担うため、あなたは集客と窓口に集中してパートナーとして開業できます。
【免責・法務表記】
本記事は2026年9月時点の情報にもとづく一般的な説明です。制度・料金・還元条件は変更される場合があります。不動産取引の可否や条件は個別の物件・状況により異なります。実際のお申し込み・契約時は最新の案内および重要事項説明をご確認ください。
SHERPAは株式会社WANDYが運営する月額制の有料民間サービスです。契約書の作成、重要事項説明書の作成、謄本の取得、媒体への掲載、決済の代行は、ご利用になる場合のみオプション費用が発生します（使わなければかかりません）。初月の費用免除は、研修修了時点で適用されます。登録から30日以内におやめになる場合は、お支払いいただいた費用を全額お返しします（違約金はありません）。30日を過ぎたあとは、満了日までご利用いただけます（返金はありません）。
公益社団法人・行政機関等が運営する公的な不動産相談窓口とは一切関係ありません。
成約報酬は取引が成立した場合に発生する成果報酬であり、収入・成果を保証するものではありません。
ご利用には月額22,000円（税込）が必要です。このほか、成約時に事務手数料13,000円／件がかかります。初期費用・入会金・更新料はありません（契約期間は1年）。
