賃貸の退去費用と更新料｜払う範囲の決まり方

賃貸の退去費用で借りた人が払うのは、普通の暮らし方を超えた傷の修理代です。国土交通省のガイドラインに沿った負担の分け方、敷金の戻り方、更新料の中身をまとめました。

賃貸の退去費用で借りた人が払うのは、うっかり付けた傷や汚れなど、普通の暮らし方を超えた分の修理代です。日焼けや家具の跡のように、普通に住んでいて生じる傷みは、貸す側が負担するのが基本です。

この考え方は、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」にまとめられています。更新料は、契約書に書かれた額を払うもので、地域によっては更新料のない契約も多くあります。

退去費用は、誰がどこまで払う？

ガイドラインでは、部屋の傷みを3つに分けて考えます。

傷みの種類	例	払う人
時間がたって自然に古くなったもの	壁紙の日焼け、床のすり減り	貸す側
普通に暮らして生じたもの	家具を置いた床のへこみ、画びょうの穴、ポスターの跡	貸す側
不注意や普通を超える使い方によるもの	飲み物をこぼしたシミ、たばこのヤニや臭い、ペットの傷、大きなくぎ穴	借りた人

借りた人が払う場合でも、古くなった分は差し引いて考えます。たとえば壁紙は6年で価値がなくなるとされ、6年以上住んだ部屋の壁紙の張り替え代は、借りた人の負担がほぼなくなります。ただし、落書きなどわざと付けた傷や不注意による傷は、6年を過ぎても工事の費用の一部を負担することがあります。

部屋の場所ごとに、よくある例は？

ガイドラインに沿って、場所ごとによくある例を分けると次のとおりです。最終的な負担は、部屋の状態と契約書の中身で決まります。

場所	貸す側が払うことが多いもの	借りた人が払うことが多いもの
壁	日焼け、冷蔵庫の裏の黒ずみ、画びょうの穴	たばこのヤニ、落書き、下地まで届く穴
床	家具の跡、日焼けによる色あせ	飲み物をこぼしたまま放置したシミ、引きずった傷
キッチン	普通に使って生じた汚れ	掃除をしなかったための油汚れやすす
浴室・トイレ	古くなった設備の交換	手入れをしなかったためのカビや水あか
鍵	次の入居者のための交換	なくしたり壊したりしたときの交換

エアコンの内部の掃除は、普通に使った汚れなら貸す側の負担が基本です。ただし、フィルターを長い間まったく掃除しなかったなど、汚れがひどい場合は借りた人の負担になることがあります。

退去費用は、敷金からどう差し引かれる？

入居のときに預けた敷金から、借りた人が払う修理代や未払いの家賃を差し引き、残りが返ってきます。修理代が敷金より多いときは、差額を払います。

順番	やること
1	退去の連絡をする。契約書で決められた時期（1か月前など）までに
2	退去の日に、貸す側（管理会社）と一緒に部屋の状態を確かめる
3	修理代の見積もりと、敷金から差し引く額の説明を受ける
4	差し引いた額の明細を受け取り、敷金の残りが振り込まれる

明け渡しの日の流れと、確認書にサインする前に見る点は退去の立ち会いとはにまとめています。

退去費用で困らないために、入居のときにできることは？

入居の時点ですでにあった傷を記録しておくと、退去のときに自分が付けた傷かどうかで迷いません。日付が分かる形で、床・壁・水回りを撮っておきます。

契約書には、ハウスクリーニング代を借りた人が払うといった「特約」が書かれていることがあります。特約は契約の一部として扱われますが、内容によっては無効とされることもあります。入居前に中身と金額を確かめておきます。

退去の立ち会いでは、何を確かめる？

退去の日の立ち会いは、修理代の話が決まる大事な場面です。次の点を確かめておくと、あとで食い違いが起きにくくなります。

• 指摘された傷が、入居のときの写真に写っていないか
• 修理する範囲が、傷のある部分だけか、部屋全体か
• 修理代の見積もりと、敷金から差し引く額の明細をもらえるか
• 書類にサインする前に、内容を読み、分からない点を聞いたか

その場で金額が出ないときは、後日届く見積もりを確かめてから同意すれば十分です。

更新料とは？

更新料は、契約期間（多くは2年）が終わって同じ部屋に住み続けるときに、借りた人が貸す側に払うお金です。金額と払うかどうかは契約書で決まります。

更新のときにかかるもの	中身
更新料	契約書に書かれた額。地域によって慣習が違い、ない契約もある
更新の事務手数料	管理会社が手続きのために受け取るもの。ない場合もある
火災保険の更新	2年ごとの更新が多い
保証会社の更新料	保証会社を使っている場合。1年ごとのことが多い

更新の数か月前に、管理会社から案内の書類が届くのが一般的です。住み替えるか続けて住むかは、この案内が届いた時点で考え始めると、引っ越しの準備に余裕ができます。

退去と引っ越しの費用を、まとめて考えるには？

引っ越しには、退去費用のほかに、新しい部屋の初期費用と引っ越し代がかかります。新しい部屋の初期費用の中身と抑え方は賃貸の初期費用に、仲介手数料の決まり方は仲介手数料とはにまとめています。

よくある質問

退去費用の見積もりに納得できないときは？

どの傷にいくらかかるのか、内訳を書面で出してもらいます。入居のときの写真や契約書の特約と照らし合わせ、借りた人が払う範囲に入っているかを確かめます。話し合いで決まらないときは、住んでいる地域の消費生活センターに相談できます。

更新料を払わずに住み続けることはできる？

契約書に更新料が書かれている場合は、払うのが基本です。更新の前に、管理会社に条件を確かめてください。住み替えを考えている人は、更新の時期に合わせて部屋探しを始めると、二重の家賃を払う期間を短くできます。

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執筆・監修：株式会社WANDY（宅地建物取引業 国土交通大臣(1)第10492号）

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