不動産で独立するには｜店を開く場合とエージェントの費用の違い

不動産で独立する方法は、自分で店を開くか、エージェントとして働くかの2つです。必要な費用と違いを表で比べ、副業から進める道筋も説明します。

不動産で独立する方法は、自分で宅建業の免許を取って開業するか、免許を持つ会社と業務委託契約を結んでエージェントとして動くかの2つです。開業には免許・宅建士の設置・事務所・営業保証金（または保証協会への加入）が要ります。そのため、副業でエージェントやパートナーとして件数と経験を積み、続けられると分かってから判断する方が多くいます。

「不動産で独立したいんですが、まず何が必要ですか？」

個別相談でこう聞かれたら、当社は先に「一般的な独立」の中身を話します。必要なのは、宅地建物取引業の免許、宅建士の設置、事務所です。加えて、営業保証金（主たる事務所1,000万円・従たる事務所ごとに500万円）の供託が要ります。

保証協会に加入する場合は、代わりに弁済業務保証金分担金（60万円・30万円）を納めます（国土交通省近畿地方整備局）。年商3億円の会社を経営している事例Aの方は、自分で不動産会社を作る費用を試算して、踏み出せずにいました。会員インタビュー「スキルなしで始めた」も参考になります。

その「重い独立」を一気にやる必要はありません。副業のままエージェントとして始めて、手応えが出てから次を考える方法があります。

フランチャイズ・代理店との違いの詳細は不動産のフランチャイズ・代理店とエージェントの違いにまとめています。ここからは、副業から始めて独立するまでの手順を扱います。

不動産で独立するには、何が必要？

不動産で独立する方法は2つです。自分で宅建業の免許を取って開業するか、免許を持つ会社と業務委託契約を結んでエージェントになるかです。必要なものを表で比べました。

必要なもの	自分で開業する	エージェント（SHERPA）
宅地建物取引業の免許	必要	不要（本部が保有）
専任の宅地建物取引士	事務所ごとに必要	不要（重要事項説明は本部の宅地建物取引士）
事務所	必要	不要
営業保証金・保証協会	主たる事務所1,000万円（保証協会なら分担金60万円）	不要
毎月の費用	家賃・人件費・広告費など	月額22,000円（税込）
報酬・利益	仲介手数料は会社の売上。経費を引いた残りが利益	成約ごとに報酬率80%（実績に応じて最大90%）。成約時に事務手数料13,000円
集客	自分で行う	自分で行う（本部に来た相談を回すこともあるが、保証はしない）

開業に必要なものは宅地建物取引業法で決まっています（2026年9月時点の情報）。自分で宅建士の資格を取る場合にかかる費用は、宅建の費用にまとめています。

出典：宅地建物取引業法（e-Gov法令検索）

不動産会社で営業をしてきた人は、提案や内見の経験をそのまま活かせます。SHERPAでは、重要事項説明・契約・引渡しは本部の宅地建物取引士が行います。

未経験から不動産で独立できるか？

ただし、最初から店舗と免許を持つ形ではありません。

SHERPAでは、免許と宅建士を本部（株式会社WANDY／国土交通大臣(1)第10492号）が持ち、重要事項説明・契約・引渡しは本部の宅建士が行います。あなたが担当するのは、身近な人の住まいの相談を受けて、ご提案・内見・お申し込みまで進めるところです。会員の約7割が不動産業界未経験、9割が副業として始めています（2026年1月時点）。

「不動産の実務を全部覚えてから独立」ではなく、「自分にできる範囲から先に始める」。これが、未経験からでも踏み出せる理由です。

エージェントとパートナー、どちらから始めるか？

エージェントは、賃貸と売買を扱い、集客からご提案・内見・お申し込みまで自分で担当します。パートナーは、賃貸を扱い、集客と窓口だけを担当します。本部につないだ時点で担当は完了です。どちらも宅建は不要で、重要事項説明・契約・引渡しは本部の宅建士が行います。費用と報酬率も同じです。

独立を考えている方には、売買まで扱えるエージェントが基本です。自分で店を持つ前に、ご提案から内見・お申し込みまでを一通り経験できるからです。集客ができるか不安な場合は、パートナーで身近な相談を数件つないでみてから、エージェントに切り替えることもできます。切り替えは個別相談で決められます。

副業から独立への道筋

1. 個別相談（オンライン）。制度、費用、業務範囲、報酬の仕組みを確認します。費用はかかりません。
2. エージェントとして始める。月額22,000円（税込）。副業のまま始められ、賃貸と売買を扱えます（時間が限られる場合は、紹介だけのパートナーから始めることもできます）。
3. 学習プログラム。集客の方法、ご提案・内見の進め方、本部への引き継ぎを学びます。
4. 集客とご提案をスタート。身近な相談を受けてお申し込みまで進め、成約すると報酬率80%でお支払いします（実績に応じて最大90%まで上がります）。
5. 実績を積みながら、賃貸から売買へ扱う取引を広げる。
6. 続け方を決める。副業のまま続けるか、本業として取り組むかは、件数と経験を見てから決められます。月額は22,000円のままです。

実際にこの順番で進んだ方の話を一つ。介護をしながら接客業を続けてきた事例Bの方は、「限られた時間で」を条件にパートナーから始め、最初の1件は開始から1週間後でした。相手は大学の先輩のお店の常連さんです。独立の準備をしてから始めたわけではなく、始めてから決めたことが多い、と話しています。会員インタビュー「限られた時間で始めた」も参考になります。

独立の前にどの入口から入るかは不動産エージェントになる3つの道、報酬の試算の仕方は不動産エージェントの年収で書いています。

独立に必要な費用と、リスク

SHERPAで始めるときにかかるのは、月額22,000円（税込）と、成約時の事務手数料13,000円／件、成約ごとの重要事項説明書の作成費用です。初期費用・入会金は0円です。成約時に事務手数料13,000円／件がかかり、報酬率は80%（実績に応じて最大90%）です。

自分で事務所を持って独立する場合は、免許の取得、営業保証金または保証協会への加入、事務所の敷金・内装、宅建士の確保など、開業時にまとまった費用が必要です。フランチャイズに加盟する場合も、加盟金・保証金が必要です。

独立の失敗の多くは、「売上が読めないうちに固定費と借入が先行する」ことで起きます。店舗を持つと、家賃・人件費・広告費が売上ゼロの月にも出ていきます。SHERPAのエージェント・パートナーは、この構造を持ちません。固定で出ていくのは月額22,000円で、成約時に事務手数料13,000円／件がかかります。1年契約です。途中でやめる場合の扱いは、面談でご説明します。

始め方ごとに、最初に出ていくお金を並べると違いがはっきりします。

	SHERPA（エージェント・パートナー）	自分で免許を取って独立	フランチャイズ加盟
始めるときの費用	0円	免許申請・保証協会・事務所の初期費用	加盟金・保証金
毎月の固定費	22,000円（税込）	家賃・人件費・広告費	家賃・人件費・広告費
成約ごとの費用	事務手数料 13,000円／件	—	契約による
成約時の取り分	報酬率80%（実績に応じて最大90%）	仲介手数料の全額（経費は自分持ち）	契約による
契約期間	1年（期間満了後は自動更新）	—	契約による
宅建士	不要（本部が担当）	自分か従業員に必要	必要な場合が多い
売上0の月に出ていく額	22,000円	固定費の全額	固定費の全額

「月22,000円か……続けられるか不安」と個別相談で口にする方は多く、費用については契約前に必ず説明しています。声をかける相手を先に書き出してから決めてください。

エージェントの報酬はどうなるか？

エージェントもパートナーも、報酬率80%が基本で、実績に応じて最大90%まで上がる仕組みです。エージェントは提案から内見まで自分で担当し、売買も扱えるので、1件あたりの報酬の元になる金額が大きくなります。

報酬率だけで選ぶものではありません。どこまで自分で担当したいか、どれだけ時間を使えるかで決めてください。1件あたりの稼働の目安は、エージェントで賃貸約5時間・売買約8時間、パートナーで約1.5時間です。報酬の目安は不動産副業の収入目安で計算しています。

独立の前に、個別相談で聞いておいてほしいこと

「独立」という言葉の重さで、決める前に立ち止まる方が多いです。個別相談では、次の3つを一緒に整理しています。

1つ目は、本業をどうするか。SHERPAのエージェントは副業のまま続けられます。本業を辞める必要はなく、辞めないほうが最初の1件までは楽です。会社員の方は、お勤め先の副業規定を先に確認してください。

2つ目は、誰に声をかけるか。独立志向の方ほど「仕組みを作ってから集客しよう」と考えますが、最初の1件は家族・同僚・友人の相談から生まれることがほとんどです。個別相談で、名前を3人挙げてみてください。

3つ目は、どちらの働き方で始めるか。基本はエージェントです。時間が限られる場合はパートナーから始めて、「お客様と最後まで話したい」「売買も扱いたい」と思ったときに切り替えることもできます。

個別相談でよく聞かれる質問

まとめ

項目	要点
独立する方法	自分で宅建業の免許を取って開業するか、免許を持つ会社と業務委託契約を結んでエージェントとして動くか
開業に要るもの	免許、宅建士の設置、事務所、営業保証金（または保証協会への加入）
多い進め方	副業で件数と経験を積み、続けられると分かってから判断する

公的な情報は、どこで確かめる？

この記事で触れた決まりや数字は、次の公的な窓口で確かめられます（2026年9月時点）。

確かめたいこと	確認先
開業の手続き	国土交通省近畿地方整備局
宅建業の決まり	宅地建物取引業法（e-Gov法令検索）
本部の宅建業の免許	国土交通省の宅建業者検索

独立を始めるには

まず個別相談で、費用・業務範囲・エージェントへの進み方を確認してください。オンラインで対応しています。「まだ独立と決めたわけではない」という段階で構いません。個別相談では、あなたの状況に合わせてエージェントとパートナーの違い、費用とリスクを具体的に説明します。

2つの働き方の比較表と費用はSHERPAのサービス内容と料金にまとめています。

免責・法務表記
記載の金額・条件は2026年9月時点。収入・成果を保証するものではありません。成果には個人差があります。重要事項説明・契約・引渡しは本部の宅地建物取引士（株式会社WANDY／国土交通大臣(1)第10492号。国土交通省の宅建業者検索で確認できます）が行います。費用・途中でやめる場合の扱い・オプション費用・事例の扱いは費用・条件・表示についてのご案内にまとめています。

執筆・監修：株式会社WANDY（宅地建物取引業 国土交通大臣(1)第10492号）

エージェント・パートナーはいずれも当社と業務委託契約を締結して活動します。雇用ではなく、固定報酬はありません。重要事項説明・契約・引渡しは当社の宅地建物取引士が行います。