不動産の査定｜机上と訪問の違いと価格の出し方

不動産の査定は、家や土地がいくらで売れそうかを不動産会社が見積もることです。机上査定と訪問査定の違い、価格の出し方、そろえる書類、査定のあとの流れをまとめました。

不動産の査定は、家や土地がいくらで売れそうかを、不動産会社が見積もることです。データだけで出す机上査定（簡易査定）と、担当者が現地を見て出す訪問査定の2つがあり、どちらも無料で受けられることが多くあります。査定の価格は「売れそうな価格の見込み」で、実際に売り出す価格は売る人が決めます。

机上査定と訪問査定は、何が違う？

比べること	机上査定（簡易査定）	訪問査定
見るもの	住所、広さ、築年数、近くの取引の例	机上査定の内容に加えて、室内の状態、日当たり、周りの環境
結果が出るまで	当日〜数日	現地を見てから数日〜1週間
価格の精度	おおよその幅	より実際に近い
向いている人	売るかどうか、まだ迷っている人	売る時期がおおよそ決まっている人

まず机上査定でおおよその価格を知り、売ると決めてから訪問査定を受ける人が多くいます。

査定の価格は、どうやって出す？

出し方	中身	主に使う物件
取引事例比較法	近くで似た条件の物件が売れた価格をもとに、広さや築年数の違いで調整する	マンション、土地
原価法	同じ建物をいま建てた場合の費用から、古くなった分を差し引く	一戸建ての建物
家賃収入から出す方法	貸したときに得られる家賃をもとに価格を出す	アパート、貸しているマンション

一戸建ては、土地を取引事例比較法で、建物を原価法で見積もり、合わせて価格を出すことがよくあります。

査定の価格は、何で上がり下がりする？

見られる点	価格への響き方
立地	駅からの距離、周りの店や学校。価格にいちばん響きやすい
築年数	古くなるほど建物の評価は下がる
広さと間取り	その地域で求められている広さか
室内の状態	水回りの傷み、リフォームの有無
日当たりと階数	マンションでは、向きと階数で差が出る
管理の状態	マンションの共用部分の手入れ、修繕積立金の額

査定の前に、何をそろえる？

書類がそろっていると、査定の価格の精度が上がり、話も早く進みます。

書類	分かること
登記事項証明書	物件の正確な所在・広さと、持ち主
登記済権利証または登記識別情報	持ち主であることの確認
購入したときの売買契約書・重要事項説明書	買ったときの価格と条件
固定資産税の納税通知書	税金の額と、市区町村の評価額
間取り図、建物の図面	広さと間取り
マンションの管理規約、修繕の記録	管理の状態

査定の価格は、自分でも確かめられる？

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、地域ごとの実際の取引価格を調べられます。近くの似た物件がいくらで売れたかを見ておくと、査定の価格が高すぎないか、低すぎないかを判断しやすくなります。

複数の会社に査定を頼むと、価格に差が出ることがあります。高い価格を出した会社を選ぶのではなく、価格の根拠を聞いて、説明に納得できる会社を選んでください。

査定を頼む会社は、どう選ぶ？

査定の価格だけで会社を決めると、売り出してから価格を下げることになる場合があります。次の点を比べて選びます。

比べること	確かめ方
価格の根拠	どの取引の例をもとに、どう調整したかを説明してもらう
地域の取引の経験	同じ地域や同じマンションで、売った例があるか
売り方の提案	広告の出し方、内見の進め方、売り出す時期の考え
担当者の対応	質問への答えが分かりやすいか、連絡が早いか

査定は2〜3社に頼んで比べる人が多くいます。机上査定で幅をつかみ、訪問査定は説明に納得できた会社に絞ると、手間を抑えられます。

査定のあと、売るまでの流れは？

順番	やること
1	査定を受けて、売り出す価格を決める
2	不動産会社と媒介契約を結ぶ
3	広告を出し、買いたい人の内見に対応する
4	買う人と条件が決まったら、売買契約を結ぶ
5	代金を受け取り、引渡しをする

媒介契約には3つの種類があり、ほかの会社にも頼めるか、販売の状況の報告がどのくらいの間隔で届くかが違います。

種類	ほかの会社に頼む	自分で見つけた買い手	報告
一般媒介	できる	契約できる	決まりはない
専任媒介	できない	契約できる	2週間に1回以上
専属専任媒介	できない	できない	1週間に1回以上

売るときにかかる仲介手数料は、400万円を超える物件では原則として価格の3%＋6万円（税抜）が上限です。800万円以下の空き家などは、30万円（税抜）まで受け取れる特例があります。くわしくは仲介手数料とはに、担当者に売却を頼む流れは家やマンションの売却とエージェントにまとめています。

よくある質問

査定を頼んだら、売らなければいけない？

査定を受けても、売る義務はありません。価格を知ってから、売るか、貸すか、住み続けるかを考える人も多くいます。

査定と鑑定は、何が違う？

査定は、不動産会社が売れそうな価格を見積もるもので、無料のことが多くあります。鑑定は、不動産鑑定士が決められた基準に沿って価格を評価するもので、費用がかかります。相続や裁判などで、価格の根拠を書面で示す必要があるときに使われます。

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執筆・監修：株式会社WANDY（宅地建物取引業 国土交通大臣(1)第10492号）

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