不動産の個人売買とエージェント｜費用・手間・住宅ローンの違い

個人売買は仲介手数料がかからない代わりに、重要事項説明や契約書、住宅ローンの書類を自分たちで用意します。親子や知人のあいだの売買で、どちらが合うかを比べました。

親子や知人のあいだで家を売り買いするときに、どちらが合うかを比べました。個人売買の流れと、自分たちで用意する書類も載せています。

個人売買とエージェント、何が違う？

項目	個人売買	エージェントとして担当（SHERPA）
かかる額	仲介手数料はかからない	本部に55,000円（税込）＋月額22,000円（税込）×1年
重要事項説明	法律上の義務はなく、自分たちで調べる	本部の宅建士が行う
契約書	自分たちで作る	本部が用意する
住宅ローン	金融機関によっては使いにくい	ふつうの仲介と同じ書類がそろう
引渡し	司法書士などに自分たちで頼む	本部の宅建士が行う

個人売買は、法律上できる？

できます。宅地建物取引業の免許が要るのは、不動産の売買や仲介を、くり返し仕事として行う場合です。自分の家を一度売る、親から家を買う、といった取引に免許は要りません。

ただし、宅建業者が間に入らない取引には、重要事項説明の義務がありません。物件の状態や法律上の制限を、売主と買主が自分たちで確かめる必要があります。

個人売買は、どんな流れで進む？

順番	やること	自分たちで気をつけること
1	価格を決める	査定や近くの成約事例で相場を確かめる
2	物件を調べる	登記の内容、土地の境界、建物の状態、法律上の制限
3	契約書を作る	代金の払い方、引渡しの日、売ったあとの不具合の責任の範囲
4	売買契約を結ぶ	手付金の額と、解約するときの扱い
5	代金の支払い・登記・引渡し	所有権の移転登記は司法書士に頼むのが一般的

自分たちで用意する書類は？

書類	取得先	何がわかるか
登記事項証明書（登記簿謄本）	法務局	所有者、面積、抵当権の有無
公図・地積測量図	法務局	土地の形と境界
固定資産税の評価証明書・納税通知書	市区町村	税額と、登記の費用の計算の元になる評価額
建築確認済証・検査済証	売主の手元（なければ役所で記録を確認）	建物が法律の基準どおりに建てられたか
マンションの管理規約・修繕積立金の資料	管理組合・管理会社	月々の費用、修繕の予定、使い方の決まり

個人売買で困りやすいのは？

いちばん困りやすいのは住宅ローンです。金融機関の多くは、審査で宅建業者が作った重要事項説明書や売買契約書を求めます。個人売買では、この書類がないために借りられないことがあります。

次に多いのが、売ったあとの不具合です。雨漏りや設備の故障が見つかったとき、売主がどこまで責任を負うかを契約書に書いていないと、話し合いがこじれやすくなります。土地の境界や、建物が法律の基準に合っているかも、自分たちで確認する必要があります。

3,000万円の家なら、いくら違う？

方法	売主・買主の仲介手数料の合計
売主・買主がそれぞれ仲介会社に頼む（上限）	211.2万円（105.6万円×2）
個人売買	0円
片方がエージェントとして自分で担当し、相手側も担当する（SHERPA）	自分の分55,000円、相手からは仲介手数料を受け取る

エージェントが自分の取引と相手側の両方を担当した場合、相手から受け取る仲介手数料は報酬の対象です。報酬率はエージェント90%・パートナー80%で、成約時に事務手数料13,000円を差し引きます。自分の取引では、重要事項説明書の作成費用はかかりません。

家賃と月の件数を入れると、報酬の目安を報酬の試算で計算できます。

親子や親族のあいだの売買で気をつけることは？

親族のあいだで、相場より大きく安い価格で売り買いすると、差額が贈与とみなされて贈与税がかかることがあります。価格を決める前に、査定や近くの取引事例で相場を確かめてください。税金の扱いは、税理士や税務署に確認するのが確実です。

親族のあいだの売買では、住宅ローンの対象にしない金融機関や、住宅の税金の特例が使えない場合もあります。売り買いの前に、使いたい制度の条件を確かめておくと安心です。

どちらが向いている？

状況	合う方法
現金で買い、相手をよく知っていて、物件の状態も分かっている	個人売買
買主が住宅ローンを使う	エージェントとして担当
契約書や重要事項説明を専門家に任せたい	エージェントとして担当
今後も家族や友人の住み替えを手伝う予定がある	エージェントとして担当

まとめ

項目	要点
個人売買	法律上できる。仲介手数料はかからない。重要事項説明・契約書・ローンの書類は自分たちで用意する
エージェントとして担当	本部に支払うのは55,000円（税込）。重要事項説明・契約は本部の宅建士が行う
困りやすい点	住宅ローンの審査、売ったあとの不具合、親族間の価格と贈与税

よくある質問

免責・法務表記

記載の金額・条件は2026年10月時点。上限の額は宅地建物取引業法にもとづく報酬額の告示による計算例で、実際の額は会社や物件によって変わります。税金は個別の状況で変わるため、税理士や税務署にご確認ください。収入・成果を保証するものではありません。

重要事項説明・契約・引渡しは本部の宅地建物取引士（株式会社WANDY／国土交通大臣(1)第10492号。国土交通省の宅建業者検索で確認できます）が行います。費用・途中でやめる場合の扱い・オプション費用・事例の扱いは費用・条件・表示についてのご案内にまとめています。

個人どうしの売買を仲介として担当するなら、SHERPAの不動産エージェント

個人どうしの売買でも、契約書や重要事項説明には専門の手続きが要ります。SHERPAの不動産エージェントは家族や知り合いの売買を担当でき、重要事項説明・契約・引渡しは本部の宅建士が行います。

報酬率はエージェント90%で、2025年の会員へのお支払額の平均は売買1件97.2万円でした（事務手数料を引いた後・当社調べ。収入を保証するものではありません）。

家族の家の売買ならいくらになるか、無料の面談で聞いてみませんか。

執筆・監修：株式会社WANDY（宅地建物取引業 国土交通大臣(1)第10492号）

エージェント・パートナーはいずれも当社と業務委託契約を締結して活動します。雇用ではなく、固定報酬はありません。重要事項説明・契約・引渡しは当社の宅地建物取引士が行います。