買うたびに払ってきた仲介手数料は、自分が取引に関わる側に回ると扱いが変わります。大家の経験がどこまで使えるかも含めて整理します。
投資用物件を1件買って、いずれ売る。この往復でかかる仲介手数料は、想像より大きな金額になります。
この記事では、その金額が利回りにどう効くのかを数字で置いたうえで、投資家・大家が「取引を依頼する側」から「取引に関与する側」に回るとどうなるのかを、当社の実務の目線で整理します。
購入時と売却時の両方でかかるので、合計が年間家賃の1年分を超えることがあります。
仲介手数料の上限は「売買価格×3%＋6万円（＋消費税）」（正確には、代金200万円以下の部分5.5%、200万円超400万円以下の部分4.4%、400万円を超える部分3.3%＝いずれも税込を合算した金額で、速算式はこれを簡略化したものです。国土交通省告示 昭和45年建設省告示第1552号 第二）なので、価格が上がるほど金額も増えます。5,000万円の物件で置いてみます。
| 項目 | モデル値 | 利回りへの影響（概算） |
|---|---|---|
| 物件価格 | 5,000万円 | — |
| 年間家賃収入（想定） | 300万円 | 表面利回り6.0% |
| 購入時の仲介手数料（上限） | 約171万円（3%＋6万円＋税） | 初期費用として利回りを押し下げる |
| 売却時の仲介手数料（上限） | 約171万円（同条件で売却時） | 出口の手取りを圧縮 |
| 購入＋売却の手数料合計 | 約342万円 | 年間家賃の1年強に相当 |
このモデルでは、購入と売却の手数料の合計が年間家賃収入を上回ります。保有中の家賃で回収する前に、入口と出口で1年分以上の収益が消える計算です。数値は説明のための一般例で、実際の利回りや手数料は物件と条件によって変わります。
上限の決まり方そのものは仲介手数料とはにまとめています。
これまで外部の不動産会社に任せていた集客と窓口の役割を、自分で担う立場になるということです。
依頼する側でいるかぎり、仲介手数料は支払うものです。集客と窓口を自分で担う立場になると、成約に対して報酬を受け取る側にも回れます。利回りが改善するとすれば、それは取引コストの構造が変わるからで、特別な裏技があるわけではありません。取引の量と条件しだいで効果は変わります。
すでに物件・地域・入居者のニーズを知っているからです。
大家業は、入居者募集、更新、売買、買い増しと、不動産取引に隣接する場面が多い事業です。外部に任せるたびに手数料が発生します。集客と窓口を自分で担う立場を持てば、そのまわりで起きる取引を収益の側から見られるようになります。
始めるのに事務所も宅建士の雇用も要りません。月額22,000円（税込）、初月無料、初期費用は0円です。内見・重要事項説明・契約・引渡しは本部の宅地建物取引士（株式会社WANDY／国土交通大臣(1)第10492号）が担当します。
活動イメージ例
事例Aの方は会社を経営しながら、物件を持つ以外に不動産と関わる方法を探していました。宅建士の採用に年600万円、事務所開設に1,500万円、保証金に200万円と試算して、3年間動けずにいたそうです。月の関与時間は15時間ほどで、初年度は5件成約。経営者仲間との食事の場で「こういうサービスがあって」と話すだけだと言います。スキルなしで始めた事例。
個人の事例です。成果には個人差があり、同じ結果を保証するものではありません。
還元の有無・割合は取引条件によります。個別相談で個別に案内します。
成約報酬は「集客と窓口を担い、お客様の取引が成立した」ことに対して支払われる設計です。自分が売主・買主・貸主になる取引は前提が違うので、同じ扱いになるとは限りません。この記事では「還元される」とも「無料になる」とも書きません。自分の物件の取引をあてにして始めるかどうかは、個別相談で条件を確認してから決めてください。
内見の対応、重要事項説明、契約は、本部の宅地建物取引士が行います。
重要事項説明や契約は、宅地建物取引士でなければできない領域です。SHERPAではこれを本部（株式会社WANDY／国土交通大臣(1)第10492号）の宅建士が担当するので、資格や実務経験がなくても集客と窓口に専念できます。エージェントを選べば、提案から内見・お申し込みまでを自分で担当し、賃貸に加えて売買も扱えます。
1件あたりの稼働の目安は、パートナーで約1.5時間、エージェントで賃貸約5時間・売買約8時間です。
物件を持って貸してきた経験は、この働き方にそのまま乗る部分と、乗らない部分があります。どちらかを先に分けておくと、最初に何を覚えればよいかがはっきりします。
| 領域 | 大家の経験 | この働き方で必要なもの |
|---|---|---|
| 物件を見る目 | そのまま使える | 収支や修繕の勘所は、買う側への説明にそのまま使えます |
| エリアの相場感 | そのまま使える | 貸すために調べてきた賃料や需要は、売買の判断材料にもなります |
| 入居者対応 | 一部使える | 要望の聞き取りは近いですが、買う側・売る側は判断の期間が長く、意思決定の相手も増えます |
| 契約の手続き | 使えない | 賃貸借契約と売買の手続きは別物です。重要事項説明・契約・引渡しは本部の宅地建物取引士が行います |
| 相談の入口 | 作り直しが要る | 入居者募集は管理会社経由で来ますが、売買や住み替えの相談は自分の関係の中から来ます |
使えない部分は本部が引き受ける範囲と重なっています。覚え直しが要るのは、相談の入口をどう作るかという一点に絞られます。何をどこまで担当するかは不動産副業で選べる2つの働き方で整理しています。
始められます。パートナー・エージェントとも宅建は不要です。
かかる費用は月額22,000円（税込）と、成約時の事務手数料13,000円／件です。初期費用・入会金・更新料はありません。見合うかどうかは取引の頻度と規模によりますので、個別相談で一緒に試算します。
成約報酬の80%で、実績に応じて最大90%まで上がります。還元の有無・割合は取引条件によりますので、個別の案件については個別相談でご確認ください。
できます。会員の9割が副業として取り組んでいます（2026年1月時点）。
個別相談で、保有物件の種類と取引の頻度を前提に、始め方と自分名義の取引の扱いを確認してください。オンラインで対応しています。
費用と2つの働き方の比較はSHERPAの特徴と費用、1件あたりの報酬の目安は不動産副業はいくら稼げる？で計算しています。
年代やライフステージごとの向き合い方は年代・ライフステージ別の考え方で整理しています。
【免責・法務表記】
記載の金額・条件は2026年9月時点。本記事の利回り・手数料の数値は仕組みを説明するための一般的なモデルで、特定の成果を保証するものではありません。仲介手数料の還元は、還元の有無・割合ともに取引条件によります。自分名義の取引（自己取引）への還元可否も取引条件によります。個別相談でご確認ください。収入・成果を保証するものではありません。SHERPAは月額制の有料サービスで、公共機関の制度ではありません。契約書の作成、重要事項説明書の作成、謄本の取得、媒体への掲載、決済の代行は、ご利用になる場合のみオプション費用が発生します（使わなければかかりません）。初月の費用免除は、研修修了時点で適用されます。登録から30日以内におやめになる場合は、お支払いいただいた費用を全額お返しします（違約金はありません）。30日を過ぎたあとは、満了日までご利用いただけます（返金はありません）。事例は、複数の事例をもとにした活動イメージ例であり、実在の特定個人を示すものではありません。成果には個人差があります。重要事項説明・契約・引渡しは本部の宅地建物取引士（株式会社WANDY／国土交通大臣(1)第10492号。国土交通省の宅建業者検索で確認できます）が行います。
