相続した不動産の売却｜手続きの順番と税金の特例

相続した家や土地は、遺産の分け方を決める、相続登記をする、売る、の順で進みます。相続人が複数なら全員の合意が要ります。税金は、相続税を払った人の取得費の特例と、空き家の3,000万円控除を確かめます。

相続した不動産は、どんな順番で売る？

順番	やること	ポイント
1	相続人と遺産を確かめる	戸籍で相続人を、登記事項証明書や固定資産税の通知書で不動産を確かめる
2	遺産の分け方を決める	遺言がなければ、相続人全員で遺産分割協議をして協議書を作る
3	相続登記をする	知った日から3年以内。司法書士に頼むことが多い
4	査定を頼み、売り方を決める	仲介・買取・自分で担当のどれにするか
5	売り出し・売買契約・引渡し	売り出しから引渡しまで数か月かかることが多い
6	翌年に確定申告	利益が出たとき、特例を使うとき

相続人が何人もいるときは、どう売る？

相続人が複数いるときの分け方は、主に次の3つです。家を売ってお金で分ける方法を「換価分割」といいます。

分け方	内容	売るときの手間
換価分割	家を売り、代金を分ける	代表の1人の名義にして売る形が多く、手続きがまとまる
代償分割	1人が家を受け継ぎ、ほかの相続人にお金を払う	受け継いだ人が自分の判断で売れる
共有のまま相続	持ち分を分けて全員の名義にする	売るたびに共有者全員の同意と署名が要る

共有のままにすると、のちに相続人の一人が亡くなって持ち主がさらに増え、売れなくなることがあります。売る予定があるなら、遺産分割協議の段階で売り方まで決めておくと進めやすくなります。

相続登記は、いつまでにする？

2024年4月1日から相続登記は義務になり、相続で取得したことを知った日から3年以内に登記しなければなりません。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になります。2024年4月1日より前に相続した不動産も対象で、2027年3月31日までが期限です。登記には登録免許税（固定資産税評価額×0.4%）がかかります。

相続した不動産を売ると、税金はどうなる？

売って利益（譲渡所得）が出ると、所得税と住民税がかかります。利益は「売った額−（取得費＋売るのにかかった費用）」で計算し、取得費は親が買ったときの価格を引き継ぎます。買ったときの契約書が見つからないと、取得費を売った額の5%として計算することになり、税金が大きくなることがあります。

特例	使える人	期限
相続税の取得費加算	相続税を払った人	相続税の申告期限の翌日から3年以内に売る
相続した空き家の3,000万円控除	親などが一人で住んでいた1981年5月31日以前の一戸建てを相続した人	相続から3年を経過する年の12月31日まで、かつ2027年12月31日まで

取得費加算は、払った相続税のうち売った不動産の分を取得費に足せる特例です。2つの特例は同じ家で併用できないため、どちらが有利かを税理士や税務署に確かめてください。空き家の特例の条件は空き家の売却にまとめています。

相続した不動産を売るときにかかる費用

費用	内容
相続登記	登録免許税と司法書士の報酬
仲介手数料	上限は売買価格×3%＋6万円＋消費税（400万円を超える場合）。3,000万円なら1,056,000円
印紙税	売買契約書に貼る
片づけ・解体	家の中の荷物の処分。更地で売るなら解体費用
譲渡所得の税金	利益が出たとき。特例で減ることがある

公的な情報は、どこで確かめる？

この記事で触れた決まりや数字は、次の窓口で確かめられます（2026年10月時点）。

確かめたいこと	確認先
相続登記の義務化	法務省 相続登記の申請義務化
相続税の取得費加算	国税庁 No.3267
相続した空き家の3,000万円控除	国税庁 No.3306
依頼する会社の免許	国土交通省の宅建業者検索

まとめ

項目	要点
順番	相続人と遺産の確認→遺産分割→相続登記→売却→確定申告
相続人が複数	売ることに全員の合意が要る。換価分割なら代金を分ける
相続登記	知った日から3年以内。2024年4月1日より前の相続は2027年3月31日まで
税金の特例	取得費加算（相続税を払った人）か空き家の3,000万円控除。併用はできない
自分で担当する場合	本部に支払うのは55,000円（税込）。別に月額22,000円（税込）が1年分

よくある質問

免責・法務表記

記載の金額・条件は2026年10月時点。上限の額は宅地建物取引業法にもとづく報酬額の告示による計算例で、実際の額は会社や物件によって変わります。税金は個別の状況で変わるため、税理士や税務署にご確認ください。収入・成果を保証するものではありません。

重要事項説明・契約・引渡しは本部の宅地建物取引士（株式会社WANDY／国土交通大臣(1)第10492号。国土交通省の宅建業者検索で確認できます）が行います。費用・途中でやめる場合の扱い・オプション費用・事例の扱いは費用・条件・表示についてのご案内にまとめています。

相続した家の売却を自分で担当するなら、SHERPAの不動産エージェント

SHERPAのエージェントになると、自分が相続した家の売却を自分で担当できます。本部に支払うのは55,000円（税込）で、別に月額22,000円（税込）が1年分（264,000円）かかります。

3,000万円の売却なら、上限の仲介手数料1,056,000円に対して319,000円です。売却価格がおよそ770万円以下だと、月額を足すと上限の仲介手数料より高くなることがあります。

兄弟など、ほかの相続人の名義で売る場合は、その人がお客様になります。エージェントとして担当すると、受け取る仲介手数料のうち報酬率 エージェント90%・パートナー80%がご自身の報酬になり、成約時に事務手数料13,000円を差し引きます。

家賃と月の件数を入れると、報酬の目安を報酬の試算で計算できます。

エージェントが進めるのは相談・提案・内見・お申し込みまでで、重要事項説明・契約・引渡しは本部の宅地建物取引士（宅建士）が行います。

家族の家の売買ならいくらになるか、無料の面談で聞いてみませんか。

執筆・監修：株式会社WANDY（宅地建物取引業 国土交通大臣(1)第10492号）

エージェント・パートナーはいずれも当社と業務委託契約を締結して活動します。雇用ではなく、固定報酬はありません。重要事項説明・契約・引渡しは当社の宅地建物取引士が行います。