不動産の個人事業主｜開業せずに始める方法

不動産の仕事を個人事業主として始める方法を、開業と業務委託で比べました。開業に要るもの、開業届や確定申告の手続き、経費の例、週末から始める方法をまとめています。

不動産の仕事を個人事業主として始める方法は、宅建業の免許を取って自分の不動産会社を開業する方法と、免許を持つ会社と業務委託契約を結んでエージェントとして働く方法の2つです。開業すると仲介手数料をすべて自分で受け取れますが、事務所や保証金、専任の宅建士が要ります。業務委託なら、開業の準備をせずに仲介の仕事を始められます。

自分で不動産会社を開業するには、何が要る？

仲介を仕事として行うには、宅地建物取引業（宅建業）の免許が必要です。免許を受けるには、主に次の準備が要ります。

要るもの	内容
宅建業の免許	1つの都道府県だけに事務所を置くなら知事、2つ以上なら国土交通大臣に申請する
事務所	仕事を続けて行える独立した場所。自宅の一部を使うには条件がある
専任の宅建士	事務所で働く人の5人に1人以上。1人で開業するなら自分が宅建士になる
営業保証金	本店で1,000万円を供託する。保証協会に入れば、弁済業務保証金分担金60万円に代えられる（入会金などは別）

免許の申請から仕事を始められるまでには、審査の期間もかかります。お客様を集める方法も、自分で用意する必要があります。

業務委託のエージェントだと、何が違う？

比べること	自分で開業	業務委託のエージェント（SHERPA）
宅建業の免許	自分で取る	取引は免許を持つ本部が行う
宅建の資格	必要（専任の宅建士）	なくても始められる
始めるときのお金	保証金、事務所、免許の申請など	月額22,000円（税込）と成約時の事務手数料のみ
毎月の費用	事務所の家賃、通信費など	月額22,000円（税込）
報酬	仲介手数料を自分で受け取る	報酬率 エージェント90%・パートナー80%。成約時に事務手数料13,000円／件
重要事項説明・契約	自分で行う	本部の宅建士が行う

SHERPAのエージェントが担当するのは、相談・提案・内見・お申し込みまでです。報酬は月末締め・翌月10日払いで、2025年の会員へのお支払額の平均は1件あたり賃貸10.4万円・売買97.2万円でした（事務手数料を引いた後・当社調べ）。業務委託という働き方の中身は不動産の業務委託にまとめています。

個人事業主になるときの手続きは？

業務委託で報酬を受け取る人は、個人事業主として税金の手続きをします。

手続き	出す先	時期
開業届（個人事業の開業・廃業等届出書）	税務署	事業を始めた年分の確定申告期限まで（国税庁の案内）
青色申告承認申請書（青色申告をする場合）	税務署	事業を始めてから2か月以内
確定申告	税務署	翌年の2月16日〜3月15日

年末調整を受けている会社員の副業で始める場合、給与以外の所得が年20万円を超えると確定申告が必要です。20万円以下でも、住民税の申告は別に必要です。経費や税金の考え方は会社員の不動産副業で詳しく説明しています。

個人事業主の経費になるものは？

仕事のために使ったお金は、経費として所得から差し引けます。不動産エージェントの場合、よくある経費は次のとおりです。

経費	例
交通費	内見や物件の確認に行く電車代・ガソリン代
通信費	仕事で使うスマートフォンやインターネットの料金（私用と分ける）
サービスの利用料	エージェントとして登録しているサービスの月額費用・事務手数料
広告・発信の費用	名刺、SNSの広告
学ぶための費用	不動産の本、講習の受講料

私用と仕事の両方に使うものは、仕事で使った割合だけを経費にします。領収書や利用明細は、確定申告のために保管しておいてください。迷うものは税務署か税理士に確かめるのが確実です。

開業と業務委託、どちらが向いている？

向いている働き方	こんな人
自分で開業	宅建士の資格と実務の経験があり、自分の会社として地域で看板を出したい人
業務委託のエージェント	資格や経験がまだない人、本業を続けながら始めたい人、まず1件目を経験したい人

業務委託で実績を作ってから開業を考える人もいます。先に取引の流れを経験しておくと、開業に必要なお金や時間を見積もりやすくなります。

業務委託契約を結ぶ前に、何を確かめる？

確かめること	見るところ
報酬	仲介手数料の何%を受け取るか。税込か税抜か。支払日はいつか
費用	毎月の費用、成約ごとの手数料、始めるときの費用があるか
担当する範囲	どこまでを自分が行い、重要事項説明や契約は誰が行うか
契約の期間	何年契約か。更新や途中でやめるときの扱い
お客様の集め方	本部から相談が回ってくるか、自分で集めるか

SHERPAでは、面談で働き方と費用を説明し、報酬の試算をお見せしています。契約の細かな内容は、面談のときに確かめてください。

個人事業主になると、保険や年金はどうなる？

会社員のまま副業で始める場合は、健康保険と年金はいまの会社のままです。会社を辞めて個人事業主だけで働く場合は、国民健康保険と国民年金に切り替えます。手続きは住んでいる市区町村の窓口で行います。

会社員の厚生年金に比べて、国民年金は将来受け取る年金が少なくなります。個人事業主だけで働く人は、iDeCo（個人型確定拠出年金）や国民年金基金で老後の備えを足す人もいます。

法人にするのは、いつがよい？

個人事業主で始め、所得が増えてから法人にするのが一般的です。法人にすると税率や社会保険の扱いが変わり、決算や登記の費用もかかります。所得がどのくらいになったら法人にするかは人によって違うため、税理士に相談して決めてください。

週末起業として始められる？

始められます。業務委託のエージェントは働く時間を自分で決めるため、平日は本業を続け、土日に内見を入れる人もいます。相談の連絡や物件の提案は、スマートフォンで平日の夜にも進められます。

会社員のまま始めるときは、就業規則で副業が認められているかを先に確かめてください。最初の1件までの流れは不動産副業の始め方に、独立を目指す場合の順番は不動産で独立する方法にまとめています。

フランチャイズに加盟して開業するのとは、どう違う？

フランチャイズは、自分で宅建業の免許を取って店舗を開いたうえで、看板やノウハウを使う形です。開業の準備はそのまま必要です。業務委託のエージェントは、店舗も免許も持たずに個人として働きます。

よくある質問

個人事業主として始めるなら、SHERPAの不動産エージェント

自分で免許を取って開業しなくても、個人事業主として不動産の仲介を担当する形があります。SHERPAの不動産エージェントは業務委託で、重要事項説明・契約・引渡しは本部の宅建士が行います。

自分の場合はどうなるか、無料の面談で聞いてみませんか。

執筆・監修：株式会社WANDY（宅地建物取引業 国土交通大臣(1)第10492号）

エージェント・パートナーはいずれも当社と業務委託契約を締結して活動します。雇用ではなく、固定報酬はありません。重要事項説明・契約・引渡しは当社の宅地建物取引士が行います。