マンション売却の相場｜調べ方と価格が決まる要素、費用

マンションの売却相場は、公的な取引価格の情報、市場のデータ、査定の3つを重ねると見えてきます。調べ方と、価格が決まる要素、売るときの費用を整理します。

マンションの売却相場は、同じ地域・似た条件の部屋が実際にいくらで取引されたかで見ます。国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で過去の取引価格を調べ、市場データで最近の動きをつかみ、最後に査定で自分の部屋の価格を確かめる順に進めると、根拠のある売り出し価格を決められます。売り出し中の物件の価格は、実際に売れた価格とは別の数字なので、分けて見ることが大切です。

マンションの売却相場は、どう調べる？

調べ方	わかること	向いている使い方
不動産情報ライブラリ（国土交通省）	地域ごとの取引価格、築年数、広さ	近くの似た部屋の実例を探す
市場データ（東日本不動産流通機構など）	地域全体の成約価格や件数の動き	相場が上がっているか下がっているかをつかむ
査定	自分の部屋の階数・向き・状態をふまえた価格	売り出し価格を決める

不動産情報ライブラリは、2024年4月1日に国土交通省が運用を始めたサイトです。それまで「土地総合情報システム」で公開していた不動産取引価格情報や地価公示も見られます。

運用開始を知らせた2024年3月の発表では、業者間の物件情報サイトに登録された成約の情報を、個別の取引がわからないよう加工した「成約価格情報」も載せる予定とされていました。

市場データでは、何がわかる？

地域全体の相場の動きがわかります。東日本不動産流通機構の「月例速報マーケットウオッチ・サマリーレポート」（2026年7月）では、首都圏の中古マンションは次のとおりでした。

項目（首都圏・2026年7月）	数値	前年同月比
成約件数	3,638件	8.6%減
成約価格の平均	5,267万円	0.7%減
成約の㎡単価	84.17万円	1.5%減
新規登録（売り出し）の㎡単価	117.86万円	20.4%増

同じ月でも、売り出された物件の㎡単価と、成約した物件の㎡単価には差があります。集計の対象が違うので単純な値引き率とは言えませんが、売り出し価格だけを見て相場を高く見積もらないための目安になります。地域による差も大きく、東京都区部の成約㎡単価は135.77万円、埼玉県は44.53万円でした（同資料）。

マンションの価格は、何で決まる？

価格は、建物全体の条件と、その部屋だけの条件の組み合わせで決まります。

区分	主な要素
建物全体	駅からの距離、周りの環境、築年数、総戸数、管理の状態、修繕積立金の残高
その部屋	広さ、間取り、階数、向き、眺め、内装や設備の状態
時期	金利の動き、同じマンションで売りに出ている部屋の数

同じマンションで別の部屋が売りに出ていると、比べられて価格の交渉が起きやすくなります。管理の状態は買う側も確かめるため、長期修繕計画や修繕積立金の残高を説明できるよう準備しておくと、価格の根拠を示しやすくなります。

査定は、どう使えばいい？

査定額は「この価格なら売れる見込みがある」という仲介会社の見立てで、その価格での売却を約束するものではありません。複数の会社に頼むと、根拠の違いが見えて比べやすくなります。

• 査定額の根拠になった取引事例を見せてもらう。
• 不動産情報ライブラリで調べた実例と大きくずれていないかを確かめる。
• 売り出してからの値下げの考え方を、前もって相談しておく。

査定の種類と頼み方は不動産査定、売り出しから引渡しまでの手順はマンション売却の流れにまとめています。

売却には、どんな費用がかかる？

売るときは、仲介手数料、印紙税、登記の費用がかかり、利益が出れば税金もかかります。

• 仲介手数料：物件価格が400万円を超える場合、上限は「価格×3%＋6万円」に消費税を加えた額です。物件価格が800万円以下の宅地・建物（「低廉な空家等」で、使っているかどうかは問わない）は、上限を税込33万円とする特例が2024年7月1日から始まりました（国土交通省）。
• 印紙税：売買契約書に貼ります。2027年3月31日までに作る契約書は軽減されていて、1,000万円超5,000万円以下なら1万円、5,000万円超1億円以下なら3万円です（国税庁タックスアンサー「不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」、2026年4月1日現在）。
• 登記の費用：住宅ローンが残っていれば、抵当権を外す登記が必要です。
• その他：ローンを一括で返す手数料、引っ越し、片付けの費用などです。

売って利益が出たときの税金と特例は不動産売却の税金にまとめています。

よくある質問

相場より高く売り出してもよい？

売り出し価格は自由に決められます。ただ、相場から離れすぎると問い合わせが少なくなり、売れるまでの期間が長くなりやすいです。

売り出し価格と成約価格は、どう違う？

売り出し価格は、売る人が最初に付けた価格です。成約価格は、買う人との話し合いを経て実際に契約した価格で、相場を見るときはこちらを使います。

相場は、どのくらいの間隔で見直せばいい？

売り出し中は、市場データが毎月出るので、月に1回ほど見直すと動きをつかめます。

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執筆・監修：株式会社WANDY（宅地建物取引業 国土交通大臣(1)第10492号）

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