仲介手数料を自分で担当して抑える方法｜月額を足しても安くなる条件

自分の部屋探しや家の売買を自分で担当すると、本部に支払うのは賃貸13,000円・売買55,000円（税込）。月額22,000円の1年分を足した損益を、売買と賃貸に分けて計算しました。

上限で計算した仲介手数料と、自分で担当したときにかかる額を、売買と賃貸に分けて表にしました。ほかの安くする方法との違いや、担当するときの流れも載せています。

自分で担当すると、何が安くなる？

安くなるのは、借りる人・買う人・売る人として払う仲介手数料です。SHERPAのエージェントは、相談・提案・内見・お申し込みを自分で進め、重要事項説明と契約は本部の宅地建物取引士（宅建士）が行います。この流れは、自分の取引でも、お客様の取引でも同じです。

取引	ふつうに頼む場合（上限で計算）	自分で担当した場合に本部へ支払う額
部屋を借りる（家賃10万円）	11万円（家賃1か月分＋消費税）	13,000円
家を買う（3,000万円）	105.6万円	55,000円
家を売る（5,000万円）	171.6万円	55,000円

上限は、売買が「売買価格×3%＋6万円＋消費税」（400万円を超える場合）、賃貸が「家賃1か月分＋消費税」です。800万円以下の空き家などには、売る人・買う人それぞれから30万円（税抜）まで受け取れる特例があります。

実際の仲介手数料は、会社や物件によって変わります。自分の取引では、重要事項説明書の作成費用はかかりません。

ほかの安くする方法と、何が違う？

仲介手数料を安くする方法としてよく挙がるのは、値引きの相談、無料・半額の会社を選ぶ、貸主や売主と直接契約する、の3つです。自分で担当する方法は、物件や会社の条件に左右されないのが違いです。

方法	使える物件	下がる額	気をつけること
値引きを相談する	どの物件でも相談はできる	会社しだい	応じるかは会社が決める
無料・半額の会社を選ぶ	その会社が扱える物件	半額〜全額	ほかの名目の費用が入ることがある
貸主・売主と直接契約する	直接募集している物件だけ	全額	重要事項説明や契約書を自分たちで確認する
エージェントとして自分で担当する（SHERPA）	本部が仲介できる物件	上限との差額（月額は別にかかる）	相談・提案・内見・お申し込みまで自分で進める

• 無料・半額になる仕組みは仲介手数料が無料・半額になる理由で説明しています。

月額を足しても、安くなる？

売買なら、売買価格がおよそ770万円を超えると、月額の1年分（264,000円）と55,000円を足しても、上限で計算した仲介手数料より少なくなります。

売買価格	上限で計算した仲介手数料	自分で担当（月額1年分を含む）	差
1,000万円	39.6万円	31.9万円	7.7万円
2,000万円	72.6万円	31.9万円	40.7万円
3,000万円	105.6万円	31.9万円	73.7万円
4,000万円	138.6万円	31.9万円	106.7万円
5,000万円	171.6万円	31.9万円	139.7万円
7,000万円	237.6万円	31.9万円	205.7万円

住み替えで「売る」と「買う」の両方がある場合は、それぞれに55,000円がかかります。どちらも1年の契約期間の中なら、月額は1年分のままです。

たとえば3,000万円で売って4,000万円で買う場合、上限で計算した仲介手数料は合計244.2万円、自分で担当すると55,000円×2＋264,000円で37.4万円です。

契約期間は1年です。1年で終える場合も、かかる月額は1年分の264,000円です。更新の扱いは面談で説明します。

賃貸は、何件で元が取れる？

賃貸は、自分の引っ越し1回だけでは元が取れません。家賃10万円で仲介手数料が1か月分なら、ふつうに払う11万円に対して、自分で担当すると月額1年分と13,000円で277,000円です。家賃25万円の部屋で、ようやく同じくらいになります。

家族や友人の部屋探しも担当すると、受け取った仲介手数料が報酬の対象になり、実質の負担が下がります。下の表は、自分の引っ越しに加えて、同じ家賃の部屋探しを何件担当したかで、実質の負担（支払い−報酬）がどう変わるかを計算したものです。

家賃	ふつうに払う額	自分の分だけ	＋1件	＋2件	＋3件
8万円	8.8万円	27.7万円	22.6万円	17.5万円	12.4万円
10万円	11万円	27.7万円	21.0万円	14.3万円	7.6万円
15万円	16.5万円	27.7万円	17.0万円	6.3万円	報酬が上回る

計算の前提は、仲介手数料が家賃1か月分（税抜）、広告料なし、エージェントの報酬率90%、成約ごとの事務手数料13,000円です。家賃10万円なら3件、15万円なら2件で、ふつうに払う額を下回ります。

家賃と月の件数を入れると、報酬の目安を報酬の試算で計算できます。

家族や友人の分も担当すると、どうなる？

家族や友人の部屋探しや住み替えを担当すると、受け取った仲介手数料がほかの案件と同じく報酬の対象になります。報酬率はエージェント90%・パートナー80%で、成約時に事務手数料13,000円を差し引きます。

担当した取引（2026年10月時点の条件・税抜で計算）	報酬の目安
友人の部屋探し（家賃10万円・仲介手数料が家賃1か月分・広告料なし）	10万円×90%−13,000円＝約7.7万円
家族の家探し（3,000万円・買う側の仲介手数料を上限で受け取る場合）	96万円×90%−13,000円＝約85.1万円

周りの人の分を続けて担当すれば、それがそのまま副業になります。2025年の会員へのお支払額の平均（1件あたり・事務手数料を引いた後）は、賃貸10.4万円、売買97.2万円でした（2026年1月時点で集計）。

自分で担当するとき、どう進める？

進め方は、お客様の取引を担当するときと同じです。エージェントが動くのは申し込みまでで、重要事項説明から先は本部の宅建士が行います。

順番	部屋を借りる	家を買う
1	条件を決めて物件を探す	予算と条件を決めて物件を探す
2	管理会社に内見を申し込む	売主側の会社に内見を申し込む
3	入居の申し込み	購入の申し込み・住宅ローンの事前審査
4	入居審査	価格や引渡し日の相談
5	重要事項説明・契約（本部の宅建士）	重要事項説明・売買契約（本部の宅建士）
6	鍵の受け取り	住宅ローンの本審査・決済・引渡し

住宅ローンは、ふつうに頼む場合と同じく、本部の宅建士が作る重要事項説明書と売買契約書で申し込めます。売買の契約や決済は平日の日中になることがあります。

自分の取引でも、宅建は要る？

要りません。重要事項説明と契約は、本部の宅建士が行います。エージェントが進めるのは、相談・提案・内見・お申し込みまでです。宅建がなくても始められる理由は宅建なしで不動産エージェントはできる？で説明しています。

向いている人、向いていない人

状況	向き・不向き
これから家やマンションを買う、売る予定がある	向いている。1回の取引で月額1年分を上回る差が出ることが多い
住み替えで、売ると買うが両方ある	向いている。2回分の仲介手数料が対象になる
引っ越しの予定があり、周りにも引っ越す人がいる	向いている。家賃10万円なら3件ほどで元が取れる
自分の引っ越し1回だけが目的	向いていない。月額の方が大きくなる
平日の日中にまったく時間が取れない	売買の契約・決済は平日の日中になることがある

まとめ

項目	要点
自分の取引で支払う額	賃貸13,000円、売買55,000円（いずれも税込）。重要事項説明書の作成費用はかからない
かかる月額	22,000円（税込）。契約期間は1年（1年分で264,000円）
売買	およそ770万円を超える取引なら、月額1年分を足しても上限の仲介手数料より少ない
賃貸	自分の1回だけでは元が取れない。家賃10万円なら家族や友人の分を3件ほど担当すると下回る
家族や友人の分	報酬の対象。報酬率 エージェント90%・パートナー80%

よくある質問

免責・法務表記

記載の金額・条件は2026年10月時点。上限の仲介手数料は宅地建物取引業法にもとづく報酬額の告示による計算例で、実際の額は会社や物件によって変わります。収入・成果を保証するものではありません。成果には個人差があります。

重要事項説明・契約・引渡しは本部の宅地建物取引士（株式会社WANDY／国土交通大臣(1)第10492号。国土交通省の宅建業者検索で確認できます）が行います。費用・途中でやめる場合の扱い・オプション費用・事例の扱いは費用・条件・表示についてのご案内にまとめています。

仲介手数料を自分で抑えるなら、SHERPAの不動産エージェント

自分の引っ越しや家の売買を自分で担当すると、仲介手数料を抑えられます。SHERPAの不動産エージェントは、自分や家族の取引も担当できます。

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執筆・監修：株式会社WANDY（宅地建物取引業 国土交通大臣(1)第10492号）

エージェント・パートナーはいずれも当社と業務委託契約を締結して活動します。雇用ではなく、固定報酬はありません。重要事項説明・契約・引渡しは当社の宅地建物取引士が行います。