中古住宅（戸建て）購入の流れ｜建物・境界・道路と費用の内訳

中古戸建ては土地と建物を一緒に買うため、建物の状態に加えて境界と道路への接し方を確かめます。流れ・確かめる点・費用の内訳を表で整理します。

中古住宅（中古戸建て）の購入は、物件探し、内見、購入の申し込みとローンの事前審査、重要事項説明と売買契約、本審査、決済・引渡しの順に進みます。マンションと違って土地と建物を一緒に買うため、建物の状態に加えて、境界と道路への接し方を確かめるのが戸建てならではの点です。購入全体の基本の段取りは中古マンション購入の流れと共通なので、ここでは戸建てで加わる確認を中心に整理します。

中古戸建ての購入は、どんな流れで進む？

段階	戸建てで加わること
物件探し・内見	建物の傾きや雨漏りの跡、隣地との境目、前面道路の幅を見る
購入の申し込み	建物状況調査をしたい場合は、この時点で売主に伝え、同意をもらっておくと進めやすい
事前審査	築年数によっては、住宅ローン控除の条件も合わせて確かめる
重要事項説明・売買契約	境界の扱い、道路、建物状況調査の結果の概要の説明を受ける
決済・引渡し	境界標の位置を現地で確かめ、鍵と書類を受け取る

マンションは管理組合が建物の共用部分を管理しますが、戸建ては建物全体と土地を自分で管理します。そのため、買う前の確認がそのまま入居後の修繕の見通しにつながります。

建物の状態は、何で確かめる？

国土交通省は、昭和56年（1981年）以前に建築された建物には、耐震基準が強化される前の「旧耐震基準」で建てられたものが多いとしています。登記の日付だけでなく、建築確認を受けた時期も確かめます。

住宅ローン控除を使う場合、中古は1982年1月1日以後の建築か、耐震基準に適合する証明があることなどが条件です（国税庁 No.1211-3）。

建物状況調査は、国の登録を受けた講習を修了した建築士（既存住宅状況調査技術者）が行います。対象は、柱や基礎などの構造耐力上主要な部分と、屋根や外壁などの雨水の浸入を防ぐ部分で、目視に加えて計測なども行います。

所要時間は1〜3時間程度、費用は6万円程度からが目安です（国土交通省「建物状況調査（インスペクション）活用の手引き」）。

確かめる点	見る資料
耐震の基準	建築確認の時期、耐震基準適合証明書
構造・雨漏り	建物状況調査の結果
増改築の履歴	図面、リフォームの記録

買主が調査を依頼する場合は、売主の同意が要ります。仲介会社に調査をする人のあっせんを相談でき、調査をした場合は重要事項説明でその結果の概要が説明されます。調査は、すべての不具合がないことを約束するものではありません。

土地まわりは、どこを確かめる？

戸建ては、土地の境界と、敷地が道路にどう接しているかを確かめます。どちらも、将来の売却や建て替えに関わります。

確かめる点	見るもの・聞くこと
境界	境界標があるか、隣地と確認した書類や地積測量図があるか
道路への接し方	前面道路の幅と、敷地が道路に接している長さ
越境	塀や木の枝、屋根などが隣地にはみ出していないか

建物の敷地は、原則として幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります（国土交通省「接道規制のあり方について」）。満たさない土地は、建て替えがしにくい場合があります。境界がはっきりしないときは、売主に測量を頼めるか相談します。

登記のときに決められた土地の区切りである筆界は、法務局に申請して位置を特定してもらう筆界特定制度があります（法務省）。

購入にかかる費用の内訳は？

物件の価格のほかに、次の費用がかかります。税の数字は国税庁のタックスアンサー（令和8年4月1日現在の法令等）で確かめた内容です。

費用	内容
仲介手数料	上限は物件価格で決まる（購入の仲介手数料）
印紙税	契約金額1,000万円超5,000万円以下の売買契約書は1万円（2027年3月31日までに作る契約書の軽減後）
登録免許税	土地の売買による移転は1.5%（2029年3月31日まで）、条件を満たす住宅用の建物は0.3%、ローンの抵当権設定は0.1%（どちらも2027年3月31日まで）
司法書士への報酬	登記の手続きを頼む費用
ローンの費用	事務手数料、保証料など
固定資産税の精算	引渡し日で日割りすることが多い（固定資産税）
不動産取得税	取得後に都道府県から納税通知が届く
建物状況調査・リフォーム	調査は6万円程度からが目安。リフォームは見積もりで確かめる

よくある質問

1981年以前に建てられた戸建てでも、住宅ローン控除は使える？

1982年1月1日以後の建築でなくても、耐震基準に適合する証明を受けていれば対象になります。証明の取り方は、購入の前に仲介会社や建築士に相談します。

建物状況調査は、売主の許可がいる？

買主が依頼する場合は、売主の同意が要ります。調査したい場合は、購入の申し込みの段階で伝えておくと進めやすくなります。

境界標が見つからないときは？

売主に、隣地と立ち会って境界を確かめる測量をしてもらえるか相談します。測量を誰の費用でいつまでにするかは、売買契約の前に決めておきます。

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執筆・監修：株式会社WANDY（宅地建物取引業 国土交通大臣(1)第10492号）

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