リースバックとは｜売って住み続ける仕組みと価格・家賃、契約前に確かめる点

リースバックは、自宅を売ったあとも家賃を払って住み続ける方法です。国土交通省のガイドブックと調査をもとに、仕組み、売却価格と家賃の考え方、契約の前に見ておく点を表にまとめました。

リースバックは、自宅を事業者に売り、その家を借りてそのまま住み続ける方法です。売却代金をまとめて受け取れる代わりに、家の持ち主は事業者に変わり、毎月家賃を払います。国土交通省は「住宅のリースバックに関するガイドブック」で、仕組みと契約の前に確かめる点をまとめています。

以下の内容は、このガイドブックと国土交通省の資料によります（2026年10月時点）。

リースバックは、どんな仕組み？

自宅を事業者に売る売買契約と、同じ家を借りる賃貸借契約の2つを結びます。引っ越さずに売却代金を受け取れるので、暮らしの資金や建て替えの資金に充てる使い方があります。ガイドブックには、実家を二世帯住宅に建て替える資金をつくるために家を売り、完成までの1年間、定期借家契約で住み続けた例が載っています。

売ったあとは、暮らしの中で変わる点がいくつかあります。

項目	売る前	リースバックのあと
家の持ち主	自分	事業者
毎月の支払い	住宅ローンの返済など	家賃
固定資産税・大きな修繕	自分が負担	契約の条件によっては払わなくてよくなる（代わりに家賃を払う）
リフォームや設備の変更	自由にできる	事業者の承諾が要ることがある
住める期間	制限なし	賃貸借契約の内容による

住み続ける期間の見通しが立っていて、払う家賃の合計と受け取る売却代金を比べても納得できる人に向いている方法です。

売却価格と家賃は、どう決まる？

家賃の決め方（賃貸・管理を行う事業者21社の回答）	割合
売却金額をふまえて決めている	43%
周辺の家賃相場をふまえて決めている	24%
その他（利用する人の資金の状況、買い戻しの特約など）	33%

売却価格が相場より低くなりやすいのは、住んでいる人がいるあいだ事業者が貸す以外の使い方をできず、利回りなどを考えて価格を決めているためと、同じ資料は推測しています。

ガイドブックが勧めているのは、住み続ける期間に払う家賃の合計と、受け取る売却代金を比べることです。たとえば2,000万円で売って家賃が月15万円なら（数字は仮）、家賃は年180万円なので、約11年で家賃の合計が売却代金を上回ります。

売却価格は複数の事業者に査定を頼んで比べ、価格の根拠も聞いておきます。相場の調べ方は不動産査定の仕組みで紹介しています。

契約の前に、何を確かめる？

ガイドブックは、急いで決めず、家族や親族と相談し、売買と賃貸の両方の契約書を読んでから判断するよう勧めています。自宅を事業者に売る契約は、クーリング・オフの対象になりません。

確かめること	理由
賃貸借の契約の形（定期借家か普通借家か）	定期借家は期間が終わると契約が終わり、住み続けたくても退去になることがある
買い戻しの条件	買い戻しは当然の権利ではなく、契約で決めた人・期限・価格の範囲でしかできない
事業者が家を第三者に売ったときの扱い	買い戻しの約束が新しい持ち主に引き継がれないと、買い戻せなくなることがある
修繕と原状回復の負担	設備が壊れたときや退去のときに、誰が払うかで出費が変わる
途中でやめるときに払うお金	高い額になる例があり、契約書で額と条件を確かめる
住んでいる人が亡くなったときの扱い	家族が原状回復の費用を求められることがある

定期借家の仕組みは定期借家とはで詳しく紹介しています。

2026年10月から、事業者の説明はどう変わった？

国土交通省は、住宅のリースバックで宅地建物取引業者が守ることを整理したガイドラインを、2026年10月1日から施行しています。

買い戻しの特約、契約の解除の取り決め、家賃の額と支払い方、契約期間と更新、修繕費の負担などは、売る人にとって重要な事項として扱われ、わざと伝えないことは認められません。断られたあとも勧誘を続けることも禁じられています。

売却価格と家賃の算定根拠や、売却代金が家賃の何か月分に当たるかを説明すること、説明した内容を書面で渡すことも、望ましい対応として挙げられています。説明を受けたら、書面でもらっておくと見返せます。

よくある質問

リースバックで売った家は、あとで買い戻せる？

契約に買い戻しの取り決めがあれば、その条件の範囲でできます。誰が、いつまでに、いくらで買い戻せるかを書面で確かめ、その金額を用意できるかも考えておきます。

家賃は、住んでいるあいだに上がることがある？

あります。ガイドブックは、家賃が上がることや、受け取ったお金が先に尽きることも考えて、資金の計画を立てるよう勧めています。

リースバックのほかに、どんな方法がある？

家を売って、より小さな住まいに移る方法もあります。売却と購入の順番は住み替えの流れにまとめています。不安なときは、消費生活センターにも相談できます。

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リースバックの仕組みと確かめる点を知っていると、親の住まいやお金の相談を受けたときに、売って住み替える方法と並べて考えられます。SHERPAの不動産エージェントは、賃貸と売買の両方を担当でき、自分や家族の引っ越しも担当できます。その仲介手数料も報酬の対象です。

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執筆・監修：株式会社WANDY（宅地建物取引業 国土交通大臣(1)第10492号）

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