住み替えの流れ｜売り先行と買い先行の違い、ローンが残るときの方法

住み替えの流れを、査定から引っ越しまで順番に表で整理します。売り先行と買い先行の違いと、売る額でローンを返しきれないときの方法もまとめます。

住み替えは、今の家を先に売る「売り先行」と、新しい家を先に買う「買い先行」のどちらかで進めます。資金に余裕がなければ売り先行、仮住まいを避けたいなら買い先行が向いています。どちらでも、最初に今の家の査定を取り、ローンの残りと売れる額を比べて資金計画を立てます。

この記事では、住み替えの流れと、売る額でローンを返しきれないときの方法をまとめます。

住み替えは、どんな流れで進む？

順番	やること	期間の目安
1	今の家の査定を取り、ローンの残りを確かめる	1〜2週間
2	資金計画を立て、売り先行か買い先行かを決める	1〜2週間
3	売る家の仲介を頼み、売り出す	3〜6か月
4	新しい家を探し、ローンの審査を受ける	1〜3か月
5	売る家と買う家の引渡しの日を合わせる	1〜2か月
6	引っ越して、翌年に確定申告をする

全体では半年〜1年かかることが多く、売る家が売れるまでの期間で前後します。査定の取り方は不動産の査定にまとめています。

売り先行と買い先行は、どちらがいい？

	売り先行	買い先行
進め方	今の家を売ってから、新しい家を買う	新しい家を買ってから、今の家を売る
よいところ	売れた額が決まってから買うので、資金計画が立てやすい	新しい家をじっくり選べる。仮住まいが要らない
気をつけること	引渡しまでに次の家が決まらないと、仮住まいの家賃と引っ越し2回分がかかる	今の家が売れるまで、ローンが二重になることがある
向いている人	ローンの残りが多い、資金に余裕がない	ローンの残りが少ない、手元の資金に余裕がある

売る額で、ローンを返しきれないときは？

方法	内容
手元の資金で差額を払う	売った額と貯金でローンを返し終える
住み替えローン	返しきれない差額を、新しい家のローンに上乗せして借りる
売る時期を遅らせる	返済が進んで、売る額で返しきれるようになるまで待つ

住み替えローンは、新しい家の価値より多く借りることになるため、審査が厳しくなり、毎月の返済も増えます。使う前に、返済の総額で無理がないかを確かめます。住宅ローンの審査で見られる点は住宅ローンの審査にまとめています。

住み替えにかかる費用は？

場面	主な費用
売るとき	仲介手数料、ローンの返済の手数料、抵当権を消す登記の費用、印紙代
買うとき	仲介手数料、ローンの手数料と保証料、登記の費用、火災保険
その間	引っ越し代、仮住まいの家賃（売り先行の場合）
売った翌年	利益が出た場合の税金

住んでいた家を売って利益が出た場合は、最大3,000万円を差し引ける特例があります。売ったときの税金は不動産売却の税金に、仲介手数料の計算は仲介手数料の計算方法にまとめています。

住み替えで、失敗しないためには？

• 売る額は査定額ではなく、少し低めの額で資金計画を立てる
• 売る家と買う家の引渡しの日を、なるべく近づける
• 買い先行なら、今の家がいつまでに売れなければ値下げするかを先に決める
• 売る家と買う家の担当者に、住み替えであることを最初に伝える
• 売却の進め方は家やマンションの売却とエージェントにまとめています。

よくある質問

住み替えの相談は、どこにすればいい？

売る家と買う家の両方を扱える不動産会社か担当者にまとめて相談すると、引渡しの日を合わせやすくなります。ローンについては、金融機関にも早めに相談します。

住み替えで、住宅ローン控除は使える？

新しい家で条件を満たせば使えます。ただし、新しい家に住み始めた年とその前2年・後3年の計6年の間に、売った家で3,000万円の特別控除などを使うと、新しい家で住宅ローン控除を使えません。どちらが得かは、税務署か税理士に確かめます。

住み替えの知識を仕事にするなら、SHERPAの不動産エージェント

住み替えは、売ると買うを同時に進めるため、両方の段取りが分かる担当者がいると安心されます。SHERPAの不動産エージェントは、宅建の資格がなくても、売買でも相談・提案・内見・お申し込みまでを担当できます。重要事項説明・契約・引渡しは本部の宅建士が行います。

費用は月額22,000円（税込）と、成約時の事務手数料13,000円／件で、報酬率はエージェント90%・パートナー80%です。2025年の会員へのお支払額の平均は、1件あたり売買97.2万円でした（事務手数料を引いた後・当社調べ）。物件によって1件の額は変わり、収入を約束するものではありません。

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執筆・監修：株式会社WANDY（宅地建物取引業 国土交通大臣(1)第10492号）

エージェント・パートナーはいずれも当社と業務委託契約を締結して活動します。雇用ではなく、固定報酬はありません。重要事項説明・契約・引渡しは当社の宅地建物取引士が行います。