平均額を出しても意味がありません。1件でいくら入り、そこから何が引かれるのか。自分の場合を計算できる形で置きます。
収入は、単価と件数の掛け算です。それ以上でも以下でもありません。賃貸1件と売買1件では単価が大きく違い、月に何件つながるかは自分の動き方で決まります。この記事では、その2つを分けて見たうえで、物件を買う副業と並べたときに何が違うのかを整理します。金額を保証するものではありません。
不動産副業の収入は「1件あたりの成約報酬に還元率を掛け、成約件数を積み上げた合計」で決まります。誰でも同じ金額になるわけではなく、動かした案件の数と単価しだいで、月数万円の副収入から本業に近い水準まで幅があります。「必ず」「大きく稼げる」といった性質のものではありません。
不動産の成約報酬（仲介手数料をもとにした報酬）は物件価格に連動するため、扱う案件が高単価か低単価か、また月に何件つながるかで合計額が大きく動きます。副業として週数時間から始める場合、まずは成約1件が発生するかどうかが最初のハードルになり、そこから件数を重ねられるかで収入レンジが変わります。
SHERPAでは、エージェントまたはパートナーとして集客とお客様の窓口を担い、重要事項説明・契約・引渡しは本部の宅地建物取引士（株式会社WANDY／国土交通大臣(1)第10492号。国土交通省の宅建業者検索で確認できます）が行います。売買まで扱うエージェントは、1件あたりの成約報酬が大きい取引に関われます。仲介手数料の上限や「無料」が成り立つ仕組みは仲介手数料とは？相場・上限で扱っています。
成約報酬は80%（実績に応じて最大90%）が還元されるため、宅建資格がなくても、成約1件ごとに報酬の大部分が自分に入る設計です。金額は成約の有無と単価によって変動します。
月5万円は、成約報酬80%還元をベースにすると「月あたりの成約報酬の元となる手数料が一定額まで積み上がれば」到達しうる水準です。下表はあくまで前提条件を置いたシミュレーションで、金額を保証するものではありません。成果は本人の行動量と取引条件によって変わり、成約が1件も発生しない月もあります。到達できるかどうか、到達までにどれくらいかかるかには個人差があります。
還元後の手取りは「（仲介手数料＋広告料AD）× 80% − 事務手数料13,000円」で計算できます。仲介手数料そのものの上限は国土交通省の告示で定められています（昭和45年建設省告示第1552号・令和6年6月21日改正）。仲介手数料とADの合計が家賃1.5ヶ月分の場合、家賃6万円の物件なら1件あたり約6万円、家賃10万円なら約10万円です。1件あたりの単価と成約件数の組み合わせで、月の手取りが決まります。月5万円という水準は、家賃6万円クラスの賃貸を1件おつなぎすれば届く計算です。ただし、成約が1件も発生しない月もあります。
| ケース（前提） | 1件あたりの成約報酬（元） | 月間成約件数 | 還元80%・事務手数料差引後の手取り目安 |
|---|---|---|---|
| 家賃6万円の賃貸／仲介手数料＋AD 計1.5ヶ月 | 9万円 | 3件 | 約18万円 |
| 家賃8万円の賃貸／仲介手数料＋AD 計1.5ヶ月 | 12万円 | 2件 | 約16万円 |
| 家賃10万円の賃貸／仲介手数料＋AD 計1.5ヶ月 | 15万円 | 1件 | 約10万円 |
この表は想定値です。到達までにかかる期間や、到達する方の割合を示すものではありません。
上表は「成約が実際に発生した場合」の計算例で、仲介手数料と広告料ADの合計を家賃1.5ヶ月分、報酬率80%として計算しています。仲介手数料とADは物件や貸主の条件により異なり、ADが設定されない物件もあります。成約時の事務手数料13,000円／件は上表で差し引き済みです。月額22,000円（税込）は別途かかります。参考として、仲介手数料1ヶ月＋AD1ヶ月（計2ヶ月）・家賃10万円の場合は1件あたり約14.7万円です。数値は考え方を示す例であり、収入を約束するものではありません。
集客とお客様対応に集中でき、資格が要る実務は本部が引き受けます。賃貸の紹介を積み上げるならパートナー、売買まで扱って1件の単価を上げるならエージェント。どちらを選ぶかで、同じ月5万円でも必要な件数が変わります。到達スピードには個人差があります。
成約報酬の80%という高い還元率が成立するのは、店舗を持たず、契約・重説などの実務を本部に集約することで、一般的な不動産会社にかかる固定費を圧縮しているためです。
従来の不動産仲介は、店舗の家賃・人件費・広告費などの固定費が大きく、成約報酬の多くがそれらの回収に充てられます。SHERPAは無店舗を前提に、宅建士による実務（内見同行・重要事項説明・契約書作成など）を本部が集約して処理するため、パートナー1人ひとりが重い固定費を負う必要がなく、その分を還元に回せます。
パートナー側の費用は月額22,000円（税込）で、初月無料です（2026年9月時点）。
| ステップ | 内容 |
|---|---|
| 1. 住まい相談 | 知人・SNSから住まいの相談を受ける |
| 2. SHERPAへ紹介 | 物件提案・重要事項説明・契約などの実務は本部の宅建士が対応 |
| 3. 報酬還元 | 成約時、成約報酬の80%（実績に応じて最大90%）が還元される |
パートナーは集客とお客様の窓口という役割に専念し、専門実務は本部の宅建士が担当します。役割を分担することで、宅建資格がなくても成約報酬の80%（実績に応じて最大90%）が還元される条件で活動できます。なお仲介手数料そのものの取り扱いや、還元の有無・割合は取引条件によります。
不動産投資は物件を自己資金や融資で保有し家賃や売却益を得る「保有型」、不動産副業（SHERPAのエージェント・パートナー）は集客と窓口で成約報酬を得る「仲介型」で、必要資金・リスク・収入の出方が根本的に異なります。すでに物件をお持ちの方や、これから買う予定がある方には、保有ではなく取引のコスト側から見る考え方もあります。投資家・大家が仲介手数料を抑える方法に整理しました。
投資は初期に大きな自己資金や借入が必要で、空室・価格下落・金利変動などのリスクを保有者が負います。一方、仲介型は物件を保有しないため、こうした保有リスクは負いません。収入の出方も、投資は毎月の家賃など継続収入型、副業は成約ごとの報酬型という違いがあります。
| 比較項目 | 不動産投資（保有型） | 不動産副業／エージェント・パートナー（仲介型） |
|---|---|---|
| 自己資金 | 物件購入資金・頭金・諸費用が必要（多くは融資も利用） | 物件購入は不要。費用は月額22,000円（税込）・初月無料 |
| 主なリスク | 空室・家賃下落・物件価格下落・金利上昇などを保有者が負う | 物件を保有しないため保有リスクなし。成約がなければ報酬は出ない |
| 収入の出方 | 家賃など継続収入＋売却益（保有中は費用も発生） | 成約ごとの報酬（80%還元。実績に応じて最大90%）。件数と単価に連動 |
| 必要な体制 | 物件管理・資金管理を自分で担う | 集客・窓口は本人、資格が要る実務は本部の宅地建物取引士が代行 |
SHERPAの副業モデルは、大きな自己資金や融資を前提としない点が投資との最大の違いです。保有リスクを取らずに、集客というかたちで不動産の取引に関われるため、投資とは別の入り口になります。
稼げるかどうかは、突き詰めると「お客様と出会う集客の窓口をどれだけ作れるか」で決まります。特別な才能ではなく、相談につながる接点を継続して増やせるかどうかが鍵です。
成約は、まず相談・問い合わせが発生しなければ始まりません。SNS発信、知人・地域のつながり、紹介など、相談の入り口をいくつ持てるかが成約件数に直結します。逆に、窓口が一つもなければ報酬は発生しません。
短期間で急に増えるものではなく、接点を地道に積み上げられるかがポイントで、成果には個人差があります。
SHERPAでは、集客に集中できるよう実務を本部が引き受け、配布物や発信テンプレートなど窓口づくりを支える仕組みが用意されています。会員は9割が副業として取り組み、7割が未経験からのスタートです（会員データ／発表時点）。
未経験でも集客の窓口づくりから始められる設計ですが、成果を保証するものではありません。
SHERPAには、「パートナー」と「エージェント」の2つの働き方があります。主軸はエージェントで、売買まで扱えます。紹介だけを担当するパートナーという選び方もあります。どちらから始めるかは個別相談で決められます。
違いは、扱えるものと担当する範囲です。パートナーは賃貸の紹介までを担当し、そこから先は本部が引き継ぎます。エージェントは売買まで扱い、ご提案から内見、お申し込みまでご自身で担当します。費用と成約報酬の還元率は、どちらも同じです。担当する範囲と稼働時間の目安は不動産副業で選べる2つの働き方にまとめています。
どちらで始めるかは、個別相談で決められます。無理に進む必要はなく、パートナーのまま副業として続けることもできます。
まずは個別相談で、あなたの状況に合わせた収入モデルや始め方を確認するのがおすすめです。副業として無理のない範囲で始められるかを、具体的に相談できます。
いくら稼げるかは、使える時間や集客の入り口の数によって変わります。数値だけでは判断しづらいため、個別相談で前提条件をすり合わせるのが確実です。
個別相談はオンラインで対応しています。制度・費用・還元の仕組み・始め方を一つずつ確認したうえで、始めるかどうかを判断できます。
【免責・法務表記】
本記事に記載の収入例・シミュレーションは、一定の前提条件を置いた試算であり、収入や成果を保証するものではありません。実際の収入は集客状況・成約件数・物件単価などにより変動し、個人差があります。
成約がない場合、成約報酬は発生しません。重要事項説明および契約は本部の宅建士（株式会社WANDY／国土交通大臣(1)第10492号）が行い、パートナーの役割は集客・お客様の窓口の範囲です。
仲介手数料の還元の有無・割合は取引条件によります。掲載の料金・還元率・実績数値は2026年9月時点の情報です。
※SHERPAは株式会社WANDYが運営する月額制の有料民間サービスです。契約書の作成、重要事項説明書の作成、謄本の取得、媒体への掲載、決済の代行は、ご利用になる場合のみオプション費用が発生します（使わなければかかりません）。初月の費用免除は、研修修了時点で適用されます。登録から30日以内におやめになる場合は、お支払いいただいた費用を全額お返しします（違約金はありません）。30日を過ぎたあとは、満了日までご利用いただけます（返金はありません）。
※公益社団法人・行政機関等が運営する公的な不動産相談窓口とは一切関係ありません。
※ご利用には月額22,000円（税込）が必要です。このほか、成約時に事務手数料13,000円／件がかかります。初期費用・入会金・更新料はありません（契約期間は1年）。
