家やマンションの売却とエージェント｜流れ・媒介契約・仲介手数料

家やマンションの売却をエージェントに頼むと何が違うのかを表で比べました。相談から引渡しまでの流れ、一般・専任・専属専任の3つの媒介契約の違い、仲介手数料の上限と早見表もまとめています。

家やマンションの売却をエージェントに頼むと、担当者1人が窓口になり、相談から提案・内見・お申し込みまでを続けて受け持ちます。払う仲介手数料の上限は、どこに頼んでも同じです。違いが出るのは、担当者の動き方と、結ぶ媒介契約の種類です。

不動産エージェントのプラットフォームSHERPAでは売買を扱うエージェントがご相談・提案・内見・お申し込みまでを受け持ち、重要事項説明・契約・引渡しは本部の宅地建物取引士が行います。

売却の流れと、3種類の媒介契約の違い、仲介手数料の目安を表にまとめました。売却の仕事を担当する側の仕組みも、最後に説明しています。

売却をエージェントに頼むと、何が違う？

違うのは、窓口が1人に決まることです。売却の決まりや手数料の上限は変わりません。

項目	店に相談する	エージェントに頼む
窓口	店の担当（変わることがある）	最初から最後まで同じ担当者
相談の場所	店に行く	LINE・電話・オンライン、自宅で会う
販売の進み具合	報告を受ける	担当者から直接報告を受ける
仲介手数料の上限	同じ	同じ
重要事項説明・契約	宅地建物取引士が行う	宅地建物取引士が行う

売却は数か月かかることもあります。その間、同じ人に状況を聞けることが、エージェントに頼むいちばんの違いです。担当者との相性で進めやすさが変わるので、最初の面談でよく話してください。

家やマンションを売る流れは？

相談から引渡しまで、8つの段階があります。期間は物件と売り出し価格によって変わります。

段階	やること
1. 相談	売りたい理由と時期を伝える
2. 査定	いくらで売れそうかの目安を出す
3. 媒介契約	売却を頼む契約を結ぶ
4. 販売活動	物件の情報を出し、買い手を探す
5. 内見	買い手に部屋を見てもらう
6. お申し込み・条件の調整	価格や引渡しの日を話し合う
7. 重要事項説明・売買契約	買い手に説明し、契約を結ぶ
8. 決済・引渡し	代金を受け取り、鍵を渡す

査定の金額は、売れる値段を約束するものではありません。複数の目安を聞いて、根拠を確かめてから売り出し価格を決めると安心です。住みながら売る場合は、内見の日程を合わせやすいように、あらかじめ都合のよい曜日や時間を担当者に伝えておくと進めやすくなります。

媒介契約の3種類は、何が違う？

売却を頼むときは、不動産会社と媒介契約を結びます。種類は3つで、ほかの会社にも頼めるか、報告の回数などが違います。

項目	一般媒介	専任媒介	専属専任媒介
ほかの会社にも頼めるか	頼める	頼めない	頼めない
自分で見つけた買い手と契約	できる	できる	できない
業者間サイトへの登録	義務なし	7日以内	5日以内
販売状況の報告	義務なし	2週間に1回以上	1週間に1回以上
契約の期間	決まりなし	3か月以内	3か月以内

業者間サイトは、不動産会社どうしが物件の情報を共有するしくみです。登録の日数は、会社の休業日を除いて数えます。期間や報告の回数は宅地建物取引業法（e-Gov法令検索）の第34条の2で確かめられます。運用の考え方は国土交通省の宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方にまとまっています。

報告をこまめに受けたいなら専任か専属専任、いくつかの会社に声をかけたいなら一般媒介が合います。どれを選ぶかは、売りたい時期と、どこまで任せたいかで決めてください。

売却の仲介手数料はいくら？

売買の仲介手数料には上限があります。売買価格が400万円を超える場合は、価格×3%＋6万円＋消費税までです。どの会社に頼んでも、この上限は同じです。売買価格が800万円以下の物件には、30万円＋消費税まで受け取れる特例もあります。

売買価格	仲介手数料の上限（税抜）	消費税10%を含む
2,000万円	66万円	72.6万円
3,000万円	96万円	105.6万円
5,000万円	156万円	171.6万円

上限の根拠は、国土交通省の宅地建物取引業者が受けることができる報酬の額（告示）です。仲介手数料は、売買契約が成立したときに払うお金です。契約が成立しなければ、原則として払う必要はありません。

仕組みは仲介手数料とは？で詳しく書いています。不動産の言葉の意味は不動産の用語集にまとめています。

売却を頼む担当者は、どう選ぶ？

最初の面談で、次の4つを見ると判断しやすくなります。

見ること	理由
査定の根拠を説明してくれるか	近くで売れた事例など、数字の裏づけが分かる
媒介契約の違いを説明してくれるか	自分に合う契約を選べる
販売の報告のしかたが決まっているか	いつ、何で、どんな内容の報告が来るか分かる
会社の免許番号が分かるか	国の検索で、宅建業の免許を確かめられる

会社の免許は国土交通省の宅建業者検索で調べられます。SHERPAは株式会社WANDY（国土交通大臣(1)第10492号）が運営しています。運営会社の確かめ方はSHERPA（株式会社WANDY）は怪しい？にまとめています。

売却の仕事を、エージェントとして担当するには？

SHERPAでは、宅建の資格がなくても売買のエージェントとして働けます。担当するのはご相談・ご提案・内見・お申し込みまでで、重要事項説明・契約・引渡しは本部の宅地建物取引士が行います。

項目	内容（2026年9月時点）
担当する範囲	ご相談・ご提案・内見・お申し込み。契約・決済に付き添う場面もある
報酬率	80%（実績に応じて最大90%）
費用	月額22,000円（税込）、成約ごとに事務手数料13,000円。重要事項説明書の作成は成約ごとに費用がかかり、契約書の作成などは利用する場合のみ費用がかかる
1件あたりの稼働の目安	売買で約8時間
報酬の例	3,000万円の売買を片方の側で担当した場合、1件約75.5万円（消費税分を含めない控えめな試算・事務手数料13,000円を引いた後）

報酬の例は、（3,000万円×3%＋6万円）×80%−13,000円で計算しています。月額22,000円（税込）は別にかかります。2025年の会員へのお支払額の平均（1件あたり・事務手数料を引いた後）は、売買97.2万円でした（当社調べ）。収入を保証するものではありません。

賃貸と売買のどちらから始めるかは賃貸と売買の違い、仕事の全体は不動産エージェントとは、資格がなくてもできる理由は宅建なしで不動産エージェントはできる？で説明しています。

売買の報酬が年収にどう効くかは不動産エージェントの年収で試算しています。会社員のまま売買を担当するときの注意は会社員の不動産副業にまとめています。

売却にかかるお金は、仲介手数料のほかに何がある？

手元に残るお金は、売れた価格から次のような費用を引いた額です。売り出す前に、おおよその金額を出しておくと安心です。

費用	中身
仲介手数料	売買契約が成立したときに不動産会社へ払う
住宅ローンの残り	残っていれば、引渡しのときにまとめて返す
登記の費用	ローンの抵当権を外す手続きなど
印紙税	売買契約書に貼る印紙の代金
引っ越しの費用	住みながら売る場合は、引渡しまでに必要
譲渡所得の税金	売って利益が出た場合にかかる。翌年に確定申告をする

譲渡所得は、売った金額から、買ったときの費用と売るための費用を引いて計算します。住んでいた家を売った場合の特例もあります。計算のしかたは国税庁 No.1440 譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）で確かめられます。

売却の相談の前に、そろえておく書類は？

最初の相談では、物件の中身とローンの残りが分かる書類があると、査定の話が早く進みます。すべてそろっていなくても相談はできます。手元にないものは、相談のときに担当者へ伝えてください。

書類	分かること・使う場面
登記識別情報（または登記済証）	持ち主が誰か。決済・引渡しのときに使う
買ったときの売買契約書・重要事項説明書	買った価格と物件の条件。譲渡所得の計算にも使う
固定資産税の納税通知書	税額と評価額。引渡しの日を境に、税を売る人と買う人で分ける計算に使う
住宅ローンの残高が分かる書類	引渡しのときに返す額
マンションの管理規約と管理費の分かる書類	管理費・修繕積立金の額と、使い方の決まり
間取り図・買ったときのパンフレット	広さと間取り。販売の資料づくりに使う
リフォームや修繕の記録	いつ何を直したか。買い手への説明に使う
本人確認書類	売る人が持ち主本人か

持ち主が複数いる場合は、全員の同意が要ります。相続した家を売る場合は、相続の登記が済んでいるかを先に確かめてください。登記の中身は、法務局で登記事項証明書を取ると確かめられます。書類を集める間に、売りたい時期と、住み替え先が決まっているかも整理しておくと、売り出しの時期を決めやすくなります。

買ったときの契約書が見つからない場合は、その旨を担当者に伝えてください。買った価格が分からないと、譲渡所得の税金の計算で不利になることがあります。計算のしかたは、上で紹介した国税庁 No.1440で確かめられます。

代理店・フランチャイズ・仲介手数料なども含めた全体像は、新しい不動産の働き方とはにまとめています。

売却の相談で、担当者は最初に何を聞く？

最初の相談では、書類のほかに次の5つをよく聞かれます。先に答えを考えておくと、査定と売り出し価格の話が早く進みます。

聞かれること	理由
売りたい理由と時期	急ぐかどうかで、売り出し価格と販売の進め方が変わる
ローンの残り	売れた価格で返し切れるかで、進め方が変わる
住み替え先が決まっているか	売るのが先か、買うのが先かで、お金の段取りが変わる
名義が誰か（共有者はいるか）	共有の物件を売るには、共有者全員の同意が要る
不具合や修繕の履歴	買主に伝える必要があり、引渡し後のトラブルを防ぐ

答えにくいことは、分かる範囲で伝えれば足ります。売却を担当するエージェントの側も、最初の相談でこの5つを確かめておくと、査定の話を進めやすくなります。賃貸と売買のどちらから担当するかは賃貸と売買の違いで比べています。

自分の家やマンションを、自分で売ることはできる？

SHERPAのエージェントなら、自分の家やマンションの売却も、自分で担当できます。販売の準備から、買う人との条件の相談までを自分で進め、重要事項説明と契約は本部の宅地建物取引士が行います。家族や友人の売却も同じです。

自分の売却で本部（株式会社WANDY）に支払うのは、55,000円（税込）だけです。

売却価格	上限で計算した仲介手数料	自分で担当したときに支払う額
2,000万円	72.6万円	5.5万円
3,000万円	105.6万円	5.5万円
5,000万円	171.6万円	5.5万円

上限は「売却価格×3%＋6万円＋消費税」で計算しています。実際の仲介手数料は、会社や物件によって変わります。

買う人もあなたが見つけて担当した場合、買う人から受け取る仲介手数料は、ほかの案件と同じく報酬の対象です。報酬率は80%（実績に応じて最大90%）です。

エージェントには月額費用（22,000円・税込、1年で264,000円）がかかり、契約期間は1年です。家族や友人の住み替えや売却も担当すれば、その仲介手数料は報酬の対象になり、そのまま副業になります。仲介手数料の仕組みは仲介手数料とは？にまとめています。

マンションが売れないときは、何を見直す？

売り出してから問い合わせや申し込みが少ないときは、価格・見せ方・頼み方の3つを見直します。どこから直すかは、問い合わせと内見の数で分かります。

状況	考えられる理由	見直すこと
問い合わせが少ない	近くの似た物件より価格が高い。写真や説明で良さが伝わっていない	近くで売れた物件の価格と比べる。写真と説明文を作り直す
内見はあるが申し込みがない	部屋の明るさやにおい、価格と状態が合っていない	片付けと掃除、照明。気になる所は直すか、価格に反映する
販売の状況が見えない	担当者からの報告が少ない	媒介契約の報告の決まりを確かめる（専任媒介は2週間に1回以上、専属専任媒介は1週間に1回以上）
売り出す時期が合っていない	買う人が動く時期とずれている	引っ越しの多い1〜3月など、買う人が探しやすい時期に合わせる

エージェントに頼むと、同じ担当者に販売の状況を聞きながら、どこを直すかを一緒に決められます。

まとめ

項目	要点
エージェントに頼む違い	窓口が1人に決まり、相談からお申し込みまで同じ人が受け持つ
流れ	相談→査定→媒介契約→販売→内見→お申し込み→契約→引渡し
媒介契約	一般・専任・専属専任の3種類。報告の回数と、ほかの会社に頼めるかが違う
仲介手数料	400万円を超える売買は価格×3%＋6万円＋消費税まで。どこに頼んでも上限は同じ
担当する側	SHERPAでは宅建なしで始められ、重要事項説明・契約は本部の宅地建物取引士

よくある質問

費用や報酬の条件を確認するには

売買を担当する場合の報酬は、物件と取引条件によって変わります。個別相談では、働き方と費用（月額22,000円・成約ごとの事務手数料13,000円）の説明と、あなたのケースでの報酬の試算をオンラインで行います。試算は収入を保証するものではありません。ほかの質問はよくある質問にまとめています。

免責・法務表記

記載の金額・条件は2026年9月時点。収入・成果を保証するものではありません。成果には個人差があります。重要事項説明・契約・引渡しは本部の宅地建物取引士（株式会社WANDY／国土交通大臣(1)第10492号。国土交通省の宅建業者検索で確認できます）が行います。費用・途中でやめる場合の扱い・オプション費用・事例の扱いは費用・条件・表示についてのご案内にまとめています。

執筆・監修：株式会社WANDY（宅地建物取引業 国土交通大臣(1)第10492号）

エージェント・パートナーはいずれも当社と業務委託契約を締結して活動します。雇用ではなく、固定報酬はありません。重要事項説明・契約・引渡しは当社の宅地建物取引士が行います。