不動産のフランチャイズ・代理店とエージェントの違い｜3つの始め方を費用と仕事で比べる

フランチャイズ、代理店、業務委託のエージェント。どれも「本部の仕組みを使って不動産の仕事をする」形に見えますが、お金の流れ・必要な資格・契約するのは誰か、の3点で中身が違います。

フランチャイズは自分の会社として店を持つ形、代理店は決められた商品を売って手数料を受け取る形、業務委託のエージェントは免許を持つ会社の仲介に加わる形です。いちばん大きな違いは、誰が宅建業者としてお客様と契約するかです。

「不動産で独立したい」と調べると、フランチャイズ（FC）への加盟、代理店、エージェントという言葉が並んで出てきます。どれも「本部の仕組みを使って不動産の仕事をする」形に見えますが、お金の流れ・必要な資格・契約するのは誰かの3点で、中身はまったく違います。

独立までの手順は不動産で独立する方法、業界全体で選べる働き方は会社に縛られない働き方｜5つの選択肢にあります。

3つの形は、何が違う？

項目	フランチャイズ（FC）	代理店	業務委託のエージェント（SHERPA）
何をするか	本部のブランドで、自分の会社として店を開く	決められた商品やサービスを売り、成果に応じて手数料を受け取る	免許を持つ会社と業務委託契約を結び、仲介の一部を担う
宅建業の免許	加盟者が自分で取る	扱う商品による	要らない（免許は会社側が持つ）
宅地建物取引士	加盟者の事務所に置く必要がある	扱う商品による	要らない（本部の宅建士が担当）
お客様と契約するのは	加盟者の会社	商品の提供元	免許を持つ会社（SHERPAでは株式会社WANDY）
主なお金の出方	加盟時の費用と、売上に応じた支払いが一般的	契約による	月額22,000円（税込）と、成約時の事務手数料13,000円／件。報酬率は80%（実績に応じて最大90%）で、契約期間は1年

いちばん大きな違いは、「誰が宅建業者としてお客様と契約するか」です。FCは加盟したあなたの会社が宅建業者になります。業務委託のエージェントは、免許を持つ会社が宅建業者で、あなたはその会社の仕事の一部を受け持ちます。

FC・代理店・エージェントの違い

見るべきは「誰が免許を持ち、お客様と誰が契約するか」

フランチャイズ（FC）

お客様と契約するのは加盟したあなたの会社

宅建業の免許自分で取る

必要なもの事務所・専任の宅建士

向いている人店を持ち、会社として大きくしたい人

代理店

お客様と契約するのは商品の提供元

宅建業の免許扱う商品による

主な中身保険・回線・リフォームなどの取次が多い

注意不動産の仲介そのものではないことが多い

業務委託のエージェント

お客様と契約するのは免許を持つ会社（SHERPAでは株式会社WANDY）

宅建業の免許要らない

重要事項説明・契約本部の宅地建物取引士

向いている人本業を続けながら仲介に加わりたい人

フランチャイズに加盟すると、何が必要？

FCは、本部の看板・集客の仕組み・研修を使いながら、自分の会社として不動産業を営む形です。宅地建物取引業の免許を自分で取り、事務所を構え、事務所ごとに決められた数の専任の宅地建物取引士を置く必要があります（宅地建物取引業法）。

その分、店を持ち、スタッフを雇い、地域で会社を大きくしていけます。経営として不動産に取り組みたい人に向いた形です。一方で、会社員のまま週末だけ関わる、といった始め方には向きません。

代理店になる場合

「代理店」は、決められた商品を売って手数料を受け取る形の総称です。不動産の分野では、物件そのものではなく、関連するサービス（保険・回線・リフォームなど）の取次を指すことも多く、中身は契約ごとに違います。

不動産の売買や賃貸の仲介そのものは、宅地建物取引業の免許がなければ業として行えません。「代理店」という名前だけで判断せず、誰が免許を持ち、誰がお客様と契約するのかを必ず確かめてください。

業務委託のエージェントの場合

SHERPAのエージェントとパートナーは、免許を持つ株式会社WANDY（国土交通大臣(1)第10492号。国土交通省の宅建業者検索で確認できます）と業務委託契約を結んで活動します。雇用ではなく、固定給もありません。

項目	エージェント	パートナー
扱う取引	賃貸と売買	賃貸
担当する範囲	集客から、提案・内見・お申し込みまで	住まいの相談をお聞きして、本部につなぐまで
重要事項説明・契約・引渡し	どちらも本部の宅地建物取引士が行う
1件あたりの稼働の目安	賃貸 約5時間／売買 約8時間	約1.5時間

かかる費用は月額22,000円（税込）と、成約時の事務手数料13,000円／件です。重要事項説明書の作成は成約ごとに費用がかかり、オプションは使う場合のみです。初期費用・入会金・更新料はありません。報酬率は80%で、実績に応じて最大90%まで上がります。2025年の実績では、会員へのお支払額の平均（1件あたり・事務手数料を引いた後）は賃貸10.4万円、売買97.2万円でした（当社調べ）。

2つの働き方の違いは不動産副業で選べる2つの働き方に、宅建が要る仕事と要らない仕事の線引きは宅建なしで不動産エージェントはできるのかにまとめています。

業務委託のエージェントの一例として、SHERPAの費用と本部が担当する範囲はSHERPAのサービス内容と料金にまとめています。

本業と両立できるかは、何で決まる？

店を持つFCや、自分で免許を取っての開業は、事務所の家賃、人件費、営業時間といった負担が毎月発生します。お客様が来店する前提なら、平日の日中に誰かが店にいなければなりません。

業務委託のエージェントには、店舗も営業時間もありません。毎月決まってかかるのは月額だけで、相談のやり取りは文字でもできます。SHERPAの会員の9割は副業で、約7割は不動産業界の未経験から始めています（2026年1月時点）。平日は本業、内見は夜や週末という形が多く、時間の組み方は不動産エージェントは副業でできるかに書いています。

始める前に、契約の中身で確かめたい5つのこと

FC・代理店・業務委託のどれを検討するときも、名前や広告の印象ではなく、契約の中身で比べるのが確実です。説明会や面談の段階で、次の5つを聞いてみてください。

確かめること	なぜ大事か	SHERPAの場合
1. 宅建業の免許を持っているのは誰か	お客様と契約し、責任を負うのが誰かがここで決まります	株式会社WANDY（国土交通大臣(1)第10492号）
2. 重要事項説明は、誰が行うか	宅地建物取引士でなければ行えない業務です	本部の宅地建物取引士
3. 最初にいくら、毎月いくら払うか	成約がない月の負担が、続けられるかを左右します	初期費用0円。月額22,000円（税込）
4. 成約したとき、手元にいくら残るか	報酬率だけでなく、差し引かれる費用も合わせて見ます	報酬率80%（実績に応じて最大90%）から、事務手数料13,000円／件を差し引いた額
5. やめるとき、どうなるか	契約期間と途中でやめる場合の扱いは、始める前にしか確かめられません	契約期間は1年

とくに大事なのは1と2です。呼び名が「代理店」「パートナー」「エージェント」のどれであっても、免許を持つ会社と、重要事項説明をする宅建士がはっきりしていれば、仕組みは外から確かめられます。免許番号は国土交通省の宅建業者検索で誰でも調べられます。契約前に確かめる項目をもっと細かく見たい方は、不動産エージェントの会社の選び方も参考にしてください。

どれを選ぶかは、「店を持ちたいか」で決まる

• 自分の会社として店を持ち、人を雇って大きくしたい → FCへの加盟や、自分で免許を取る独立が合っています
• 本業を続けながら、住まいの相談に乗る形で不動産に関わりたい → 業務委託のエージェント・パートナーが合っています
• 決まった商品を売って手数料を得たい → 代理店。ただし不動産の仲介そのものではないことが多い点に注意

業務委託から始めて、あとで自分で免許を取って独立する人もいます。進め方は不動産で独立する方法に書いています。

フランチャイズの説明で確かめること

公正取引委員会は、フランチャイズ本部が加盟を勧めるときに十分な開示が望ましいという考え方を示しています。開示する内容は、加盟金や毎月本部に支払う金額、売上予測の根拠、契約期間と中途解約の条件などです。説明会でこれらが書面で示されるかを確かめてください。

業務委託のエージェントでも、確かめることは同じです。SHERPAの場合は、加盟金・保証金なし、月額22,000円（税込）、成約時の事務手数料13,000円／件です。報酬率は80%（実績に応じて最大90%）、契約期間は1年です（2026年9月時点）。独立までの進め方は不動産で独立する方法に、エージェントになる3つの道は不動産エージェントになるにはに書いています。

出典：公正取引委員会「フランチャイズ・システムに関する独占禁止法上の考え方」

代理店・フランチャイズ・仲介手数料なども含めた全体像は、新しい不動産の働き方とはにまとめています。

まとめ

項目	要点
フランチャイズ	自分の会社として店を持つ形
代理店	決められた商品を売って、手数料を受け取る形
業務委託のエージェント	免許を持つ会社の仲介に加わる形
いちばん大きな違い	誰が宅建業者としてお客様と契約するか

よく聞かれること

免責・法務表記
記載の金額・条件は2026年9月時点。収入・成果を保証するものではありません。成果には個人差があります。重要事項説明・契約・引渡しは本部の宅地建物取引士（株式会社WANDY／国土交通大臣(1)第10492号。国土交通省の宅建業者検索で確認できます）が行います。費用・途中でやめる場合の扱い・オプション費用・事例の扱いは費用・条件・表示についてのご案内にまとめています。

※出典：宅地建物取引業法（e-Gov法令検索）

執筆・監修：株式会社WANDY（宅地建物取引業 国土交通大臣(1)第10492号）

エージェント・パートナーはいずれも当社と業務委託契約を締結して活動します。雇用ではなく、固定報酬はありません。重要事項説明・契約・引渡しは当社の宅地建物取引士が行います。