賃貸と売買の違い｜エージェントが最初に扱う取引の選び方

仲介手数料の決まり方、1件あたりの報酬、かかる時間。この3つで賃貸と売買を比べると、多くの人が賃貸から始める理由が見えてきます。

賃貸の仲介は、副業でも関われます。個人が宅建業の免許なしに仲介を行うことはできないため、免許を持つ会社と業務委託契約を結んで関わる形になります。SHERPAでは宅建の資格がなくても、2つの働き方で始められます。

ご提案から内見・お申し込みまで担当する「エージェント」（賃貸 約5時間）は、売買も扱えます。賃貸の紹介までなら「パートナー」（1件の稼働目安 約1.5時間）です。重要事項説明・契約・引渡しは本部の宅地建物取引士が行います。

不動産の仲介には、部屋を借りる・貸す「賃貸」と、家や土地を買う・売る「売買」があります。エージェントとして始めるとき、最初に迷うのがどちらから手をつけるかです。

多くの人は件数が出やすい賃貸から始め、相談の幅が広がってから売買も受けるという順番になります。理由を、仲介手数料の決まり方、1件あたりの報酬、かかる時間の3つで説明します。

仲介手数料の上限は、賃貸と売買でどう違う？

仲介会社が受け取れる仲介手数料には、上限があります（昭和45年建設省告示第1552号・令和6年6月21日改正）。

取引	上限の考え方
賃貸	貸主と借主から受け取る合計で、家賃の1か月分（＋消費税）
売買（400万円を超える物件）	売主・買主それぞれから、物件価格×3%＋6万円（＋消費税）。速算式

もう少し細かく見ると、居住用の部屋の賃貸では、貸主・借主の一方から受け取れる上限は、原則として家賃の0.5か月分（＋消費税）です。依頼者の承諾があれば、上限は1か月分になります。

売買は、物件価格が200万円以下・200万円超400万円以下・400万円超の部分で率が分かれています。上の「3%＋6万円」は、400万円を超える場合に使う速算式です。令和6年の改正では、800万円以下の空き家などの売買について、受け取れる上限の特例も設けられました。

賃貸では、仲介手数料とは別に、貸主（大家さん）が入居者を見つけた仲介会社に広告料（AD）を払うことがあります。ADが設定されない物件もあります。手数料の仕組みそのものは仲介手数料とはで詳しく書いています。

1件あたりの報酬は、売買が大きい

SHERPAの報酬は「（仲介手数料＋広告料AD）× 報酬率80% − 事務手数料13,000円」で計算します。報酬率は実績に応じて最大90%まで上がります。下の表は、消費税分を含めない税抜の金額で計算した控えめな試算です。ADが付かない物件もあります。

ケース（前提）	仲介会社の売上（税抜）	1件の報酬（80%・事務手数料差引後）
賃貸：家賃10万円／仲介手数料＋AD 計1.5か月	15万円	約10.7万円
売買：3,000万円の物件／片方（売主か買主の一方）を担当	96万円	約75.5万円

2025年の実績では、会員へのお支払額の平均（1件あたり・事務手数料を引いた後）は賃貸10.4万円、売買97.2万円でした（当社調べ）。どちらも想定値・実績値で、収入を保証するものではありません。月額22,000円（税込）は別途かかります。

かかる時間と件数は、賃貸が軽い

項目	賃貸	売買
担当できる働き方	エージェント・パートナー	エージェントのみ
1件あたりの稼働の目安	パートナー 約1.5時間／エージェント 約5時間	エージェント 約8時間
相談が来る頻度	引っ越しのたびに発生し、多い	一生に数回で、少ない
決まるまでの期間	短いことが多い	長いことが多い

賃貸の引っ越しは家の売買に比べて回数が多く、身近な人からの相談も「部屋探し」が先に来ます。賃貸は1件が軽く、件数で経験を積みやすいのが特徴です。売買は1件が重い分、相談を受けてから決まるまで時間がかかります。

1件の流れを並べると、違いがよくわかる

賃貸と売買、1件の流れの違い

白＝エージェントが担当　青＝本部の宅地建物取引士が担当

賃貸

相談から数週間で終わることが多い

1. 相談を受ける2. 条件を聞く3. 物件を提案4. 内見5. お申し込み・審査6. 重要事項説明・契約7. 鍵のお渡し

売買

相談から数か月かかることも

1. 相談を受ける2. 予算・ローンの整理3. 物件を提案4. 内見（複数回も）5. 購入申込・条件調整6. 重要事項説明・売買契約7. 決済・引渡し

工程	賃貸	売買
相談の最初に聞くこと	エリア・家賃・入居時期・間取り	予算・住宅ローンの見通し・今の住まいの扱い
提案と内見	候補を絞り、1日で数件を回ることが多い	時間をおいて、複数回に分けることが多い
お申し込みのあと	入居審査	価格や引渡し時期の調整、ローンの審査
重要事項説明・契約・引渡し	どちらも本部の宅地建物取引士が行う

賃貸は、相談から鍵のお渡しまで数週間で終わることが多く、1つひとつの工程が短いのが特徴です。売買は、ローンの審査や条件の調整が入るため、相談から引渡しまで数か月かかることも珍しくありません。エージェントが受け持つのは、どちらもお申し込みまでです。

どちらから始めればいい？

• 平日の日中に動く時間が取りにくい → 賃貸の紹介（パートナー）から。内見や手続きは本部が行います
• 内見に行ける時間があり、提案まで自分でやりたい → エージェントとして賃貸から。慣れたら売買も
• 家を売りたい・買いたいという知人がすでにいる → エージェントとして売買も最初から受ける

パートナーからエージェントへの切り替えもできます（契約期間の途中でも切り替えられます）。働き方の違いは不動産副業で選べる2つの働き方に、1件の報酬と件数から月の手取りを考える方法は不動産副業の収入目安にまとめています。

始めるときの費用と本部が担当する範囲はSHERPAのサービス内容と料金、実際に始めた方の例はエージェント・パートナーの事例で読めます。

賃貸で身につくことは、売買でもそのまま使える

賃貸の相談で身につく「希望を聞き切る」「候補を絞って理由と一緒に出す」「内見で見るべき点を先に伝える」という動きは、売買でもそのまま使えます。違うのは、金額が大きいぶん、お客様が決めるまでに時間をかけることです。

賃貸の相談をきっかけに、数年後に同じ方から「家を買いたい」「実家を売りたい」という相談が来ることもあります。最初の相談に丁寧に応えておくことが、次の相談の入口になります。

どちらでも変わらないこと

賃貸でも売買でも、重要事項説明・契約・引渡しは本部の宅地建物取引士が行います。エージェントなら、宅建の資格がなくてもどちらも扱えます。資格が要る仕事と要らない仕事の線引きは宅建なしで不動産エージェントはできるのかに書いています。

相談が増えるのはいつ？相場はどう確かめる？

賃貸の相談は、進学・就職・転勤が重なる1〜3月に集中し、秋の転勤の時期にも増えます。売買の相談は時期の偏りが小さく、結婚や子どもの進学、親の介護など家族の予定に合わせて出てきます。始める時期より、周りの人の予定を知っておくほうが相談につながります。

比べること	賃貸	売買
相談が増える時期	1〜3月、秋の転勤の時期	家族の予定に合わせて通年
決まるまでの期間	短い（数週間が多い）	長い（数か月かかることもある）
相場の確かめ方	近い条件の募集中の物件と比べる	国土交通省「不動産情報ライブラリ」で過去の取引価格を見る

相談した人に価格の目安を伝えるときは、公的なデータで確かめてから話すと、相手も判断しやすくなります。SHERPAでは、重要事項説明・契約・引渡しは本部の宅地建物取引士が行います。

会員へのお支払額の平均（2025年実績、1件あたり・事務手数料を引いた後）は賃貸10.4万円、売買97.2万円です（2026年1月時点で集計）。年間の件数から手元の額を出す方法は不動産エージェントの年収に、相談の集め方は不動産エージェントの集客にまとめています。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」

表の内容は2026年9月時点の情報です。賃貸と売買のどちらを扱うかは、エージェントかパートナーかでも変わります。パートナーは賃貸の紹介まで、エージェントは賃貸と売買の両方を扱え、働き方は契約期間の途中でも切り替えられます。

売却を頼む側から見た流れと、3種類の媒介契約の違いは家やマンションの売却とエージェントにまとめています。

お客様の側から見た頼み方は、賃貸エージェントとはと家やマンションの売却とエージェントにまとめています。

よく聞かれること

免責・法務表記
記載の金額・条件は2026年9月時点。収入・成果を保証するものではありません。成果には個人差があります。重要事項説明・契約・引渡しは本部の宅地建物取引士（株式会社WANDY／国土交通大臣(1)第10492号。国土交通省の宅建業者検索で確認できます）が行います。費用・途中でやめる場合の扱い・オプション費用・事例の扱いは費用・条件・表示についてのご案内にまとめています。

※出典：昭和45年建設省告示第1552号（令和6年6月21日改正）

執筆・監修：株式会社WANDY（宅地建物取引業 国土交通大臣(1)第10492号）

エージェント・パートナーはいずれも当社と業務委託契約を締結して活動します。雇用ではなく、固定報酬はありません。重要事項説明・契約・引渡しは当社の宅地建物取引士が行います。