不動産の業務委託｜雇用との違いと、報酬・契約で確かめること

不動産の業務委託と雇用の違いを表で比べました。担当する仕事の範囲、報酬の計算式と試算、契約を結ぶ前に確かめたい6つのこと、会社員が副業で始めるときの注意もまとめています。

不動産の業務委託とは、会社に雇われずに、仲介の仕事の一部を契約で引き受ける働き方です。報酬は給与ではなく、契約で決めた成果に対して支払われます。SHERPAでは成約ごとです。働く時間や場所は自分で決めます。会社員のまま副業として始める人も多くいます。

雇用との違いと、報酬の決まり方を表にまとめました。契約を結ぶ前に確かめたいことも整理しています。

不動産の業務委託と雇用は、何が違う？

いちばんの違いは、会社との関係です。雇用は会社の指示で働き、時間に対して給与が出ます。業務委託は、決めた仕事を引き受けて、成果に対して報酬が出ます。

項目	雇用（正社員・アルバイト）	業務委託
会社との関係	会社の指示で働く	契約した仕事を引き受ける
お金の形	給与（時間・月給）	報酬（契約で決めた成果ごと）
働く時間と場所	会社が決める	自分で決める
成果がない月	給与は出る	報酬は出ない
税金	給与所得。年末調整は会社	事業所得または雑所得。自分で確定申告
社会保険	会社の保険に入る	業務委託の分は会社の保険の対象外

どちらが良いかは、毎月の収入を安定させたいか、時間を自分で決めたいかで変わります。時給で働く道は不動産のバイト、会社に入る道は不動産業界への転職にまとめています。

業務委託で、不動産の仕事のどこを担当する？

不動産の仲介には、資格の要る仕事と要らない仕事があります。業務委託で引き受けるのは、主に資格の要らない部分です。

仕事	SHERPAでの担当
集客・ご相談	あなた（パートナー・エージェント）
物件のご提案・内見・お申し込み	エージェントはあなた、パートナーは本部
重要事項説明・契約・引渡し	本部の宅地建物取引士

重要事項説明などは、宅地建物取引士が担当する仕事です。誰が何を担当するかは宅地建物取引業法（e-Gov法令検索）で確かめられます。資格の要る仕事と要らない仕事の線引きは宅建なしで不動産エージェントはできる？で詳しく書いています。

SHERPAのエージェントは、運営会社への従業者登録の手続きをします。費用はかかりません。エージェント個人が宅建業の免許を持つわけではありません。

業務委託の報酬は、どう決まる？

SHERPAの報酬は、成約1件ごとに次の式で決まります。報酬率は80%で、実績に応じて最大90%まで上がります（2026年9月時点の条件）。

賃貸1件の報酬＝家賃×（仲介手数料＋広告料ADの月数）×報酬率80%−事務手数料13,000円

ケース（賃貸）	1件の報酬	月の件数	月の報酬
家賃6万円	約5.9万円	3件	約17.7万円
家賃8万円	約8.3万円	2件	約16.6万円
家賃10万円	約10.7万円	1件	約10.7万円

前提は、仲介手数料とADの合計が家賃の1.5か月分、税抜の控えめな試算で、事務手数料を引いた後です。月額22,000円（税込）は別にかかります。報酬は月末締め・翌月10日払いです。

2025年の会員へのお支払額の平均（1件あたり・事務手数料を引いた後）は、賃貸10.4万円、売買97.2万円でした（当社調べ）。収入を保証するものではありません。件数ごとの目安は不動産副業の収入目安、仕組みは仲介手数料とは？で説明しています。

業務委託の契約を結ぶ前に、何を確かめる？

業務委託は、働く人が自分で条件を選ぶ働き方です。契約書を読む前に、次の6つを確かめておくと安心です。

確かめること	理由
かかる費用	月額・成約ごとの手数料・利用した場合だけかかる費用を分けて把握する
報酬の計算式	何に何%が掛かり、何が引かれるかを数字で確かめる
担当する範囲	どこまで自分で行い、どこから会社が行うか
契約期間とやめ方	期間・更新・途中でやめる場合の扱いを先に読む
報酬の支払日	締め日と支払日を確かめる
会社の免許	宅建業の免許番号を国の検索で確かめる

会社の免許は国土交通省の宅建業者検索で調べられます。フリーランスとして仕事を受ける人を守るルールとして、2024年11月1日にフリーランス・事業者間取引適正化等法（公正取引委員会）が始まりました。

SHERPAの契約期間は1年で、期間が終わると自動で更新されます。更新を止める場合は、満了日の1か月前までに連絡します。途中でやめる場合の扱いは費用・条件・表示についてのご案内にまとめています。

会社員が業務委託で副業をするときの注意は？

まず、勤め先の就業規則で副業が認められているかを確かめてください。業務委託は雇用ではないため、働いた時間は本業と労働時間として通算されません。

確かめること	確認先
副業が認められているか	勤め先の就業規則
確定申告が要るか	年末調整を受けている会社員は、給与以外の所得が年20万円を超えたら必要（国税庁 No.1900）。20万円以下でも住民税の申告は要る
所得の区分	事業所得（国税庁 No.1350）か雑所得（国税庁 No.1500）

会社と働く人の確認事項は、厚生労働省の副業・兼業の促進に関するガイドラインにまとまっています。確定申告の条件は国税庁 No.1900、所得の区分は国税庁 No.1350で確かめられます。住民税の申告は総務省の個人住民税のページで確かめられます。

会社員のまま進めるときの注意は会社員の不動産副業、平日の時間の作り方は不動産エージェントの副業にまとめています。

SHERPAの業務委託は、どんな働き方を選べる？

SHERPAでは、紹介までを担当する「パートナー」と、ご提案・内見・お申し込みまで担当する「エージェント」を選べます。どちらも業務委託で、宅建の資格は要りません。

項目	内容
費用	月額22,000円（税込）、成約ごとに事務手数料13,000円。初期費用0円。重要事項説明書の作成は成約ごとに費用がかかり、契約書の作成などは利用する場合のみ費用がかかる
報酬率	80%（実績に応じて最大90%）
1件あたりの稼働の目安	パートナー約1.5時間／エージェント賃貸約5時間・売買約8時間
切り替え	契約期間の途中でも変えられる

会員は2,000名を超え（2026年1月30日時点）、9割が副業、7割が未経験から始めています（2026年1月時点）。2つの働き方の違いは不動産副業の2つの働き方、仕事の全体は不動産エージェントとは、費用の全体はSHERPAのサービス内容と料金にまとめています。

SHERPAで業務委託を始めるまでに、何をする？

個別相談から活動を始めるまでに、次の5つを進めます。

項目	やること
個別相談	オンラインで働き方と費用の説明を受け、報酬の試算を見る
働き方を選ぶ	パートナーかエージェントかを選ぶ。あとから切り替えもできる
契約	業務委託の契約を結ぶ。契約期間は1年
研修と教材	マニュアル・ツール・テンプレート281本で仕事の進め方を学ぶ
従業者登録（エージェント）	運営会社への従業者登録の手続きをする。費用はかからない

はじめの数か月は、相談を受ける入り口づくりと、教材での準備が中心になります。最初の成約は平均3か月目でした（2026年1月時点）。早い人もいれば、もっとかかる人もいます。成果を保証するものではありません。始め方の全体は不動産副業の始め方にまとめています。

業務委託で始めたあと、続けにくくなるのはどんなとき？

続けにくくなりやすいのは、本業が忙しい時期と、成約がない月が重なったときです。SHERPAでは、こうした場面の扱いを契約の条件として決めています（2026年9月時点）。

場面	SHERPAでの扱い
本業が忙しい時期	最大3か月まで休止できる。休止中の費用はかからず、休止した分だけ満了日が後ろにずれる
成約がない月	報酬は出ない。月額22,000円（税込）はかかる
担当する範囲を変えたいとき	パートナーとエージェントは、契約期間の途中でも切り替えられる
契約期間が終わるとき	1年ごとに自動で更新。止める場合は満了日の1か月前までに連絡する
報酬を受け取った翌年	年末調整を受けている会社員は、給与以外の所得が年20万円を超えたら確定申告をする
仕事の進め方で迷ったとき	マニュアル・ツール・テンプレート281本で手順を確かめられる

月額は、成約があってもなくてもかかります。家賃8万円の賃貸なら1件の報酬は約8.3万円（上の試算と同じ前提）なので、1年で何件を目指すかを先に決めておくと、続けるかどうかを判断しやすくなります。

平日の時間が取れない時期が続きそうなら、休止を使う前提で予定を立ててください。パートナーは1件あたり約1.5時間が目安なので、エージェントからパートナーに切り替えて、担当する範囲を小さくする方法もあります。業務委託は自分で条件を選ぶ働き方なので、忙しい時期の扱いも、契約の前に書面で確かめておくと安心です。表の扱いは、契約書と費用・条件・表示についてのご案内で確かめられます。

フランチャイズや代理店との違いは、不動産のフランチャイズ・代理店とエージェントの違いで比べています。

業務委託の報酬から、1年でいくら残る？

1年で見ると、月額の1年分264,000円（22,000円×12か月）を、成約の報酬で上回れるかが目安になります。2025年の会員へのお支払額の平均（賃貸1件10.4万円・事務手数料を引いた後、当社調べ）で計算すると、次のとおりです。

1年の成約件数（賃貸）	報酬の合計	月額の1年分を引いた額
3件	約31.2万円	約4.8万円
6件	約62.4万円	約36.0万円
12件（月1件）	約124.8万円	約98.4万円

平均で計算しているため、家賃やADの月数によって1件の報酬は上下します。売買を担当すると1件の額が大きく変わります（2025年の平均は売買97.2万円）。重要事項説明書の作成費用や交通費は含めていません。収入を保証するものではありません。

確定申告では、業務のためにかかった費用を必要経費として差し引けます。何が経費になるかは、国税庁のNo.2210 やさしい必要経費の知識で確かめるか、税務署・税理士に相談してください。

まとめ

項目	要点
業務委託とは	雇われずに、仕事を契約で引き受ける。報酬は成約ごと
雇用との違い	時間と場所を自分で決める。成果がない月は報酬なし
担当する範囲	集客・ご相談（エージェントは内見・お申し込みまで）。重要事項説明・契約は本部の宅地建物取引士
契約前に	費用・計算式・担当範囲・契約期間・支払日・会社の免許を確かめる

よくある質問

費用や報酬の条件を確認するには

報酬は、物件と取引条件によって変わります。個別相談では、働き方と費用（月額22,000円・成約ごとの事務手数料13,000円）の説明と、あなたのケースでの報酬の試算をオンラインで行います。試算は収入を保証するものではありません。ほかの質問はよくある質問にまとめています。

免責・法務表記

記載の金額・条件は2026年9月時点。収入・成果を保証するものではありません。成果には個人差があります。重要事項説明・契約・引渡しは本部の宅地建物取引士（株式会社WANDY／国土交通大臣(1)第10492号。国土交通省の宅建業者検索で確認できます）が行います。費用・途中でやめる場合の扱い・オプション費用・事例の扱いは費用・条件・表示についてのご案内にまとめています。

執筆・監修：株式会社WANDY（宅地建物取引業 国土交通大臣(1)第10492号）

エージェント・パートナーはいずれも当社と業務委託契約を締結して活動します。雇用ではなく、固定報酬はありません。重要事項説明・契約・引渡しは当社の宅地建物取引士が行います。