賃貸の初期費用を抑える方法｜内訳と、契約前にできる6つのこと

賃貸の初期費用は、敷金・礼金・仲介手数料などの合計です。費目ごとの中身と抑える方法を表にまとめ、自分の引っ越しを自分で担当する方法も説明します。

賃貸の初期費用は、敷金・礼金・仲介手数料・前家賃・保証料・保険料などの合計です。抑える方法は6つあります。費目ごとに中身を知り、契約前に確認することが基本です。仲介の仕事をしている人なら、自分の引っ越しを自分で担当する方法もあります。

部屋を借りるときは、毎月の家賃とは別に、契約時にまとまったお金が要ります。見積書には聞き慣れない費目が並び、どれが削れるのか分かりにくいものです。初期費用の内訳と、それぞれを抑える方法を表にまとめました。最後に、不動産エージェントとして自分の引っ越しを担当する方法も説明します。仲介手数料そのものの仕組みは仲介手数料とは？で詳しく書いています。

賃貸の初期費用には何が含まれる？

主な費目は8つです。戻ってくるお金と戻らないお金があり、抑えられるかどうかも費目で違います。

費目	何のお金か	抑え方
敷金	退去時の修繕費などに充てる預け金。残りは返ってくる	敷金の少ない物件を選ぶ
礼金	貸主へのお礼。返ってこない	礼金のない物件を選ぶ・相談する
仲介手数料	不動産会社への成功報酬	借主の負担は原則0.5か月分＋消費税と知っておく
前家賃・日割り家賃	入居する月（と翌月）の家賃	入居日を調整する
保証料	家賃の保証会社に払う費用	保証の内容と金額を見積書で確認する
火災保険料	部屋の損害に備える保険	補償の内容を確認する
鍵の交換費用	前の入居者の鍵を替える費用	入居の条件かどうかを確認する
そのほかのサービス費	消毒・消臭、入居後のサポートなど	任意かどうかを確認する

金額は物件と会社によって変わります。家賃の何か月分になるかも、物件ごとに大きく違います。見積書を受け取ったら、費目ごとに「何のお金か」「必須か」を聞いてください。

家賃の保証会社や重要事項説明など、不動産の言葉の意味は不動産取引の仕組みと用語にまとめています。

初期費用を抑える方法は？

借りる側ができることは、次の6つです。1〜5は借りる人のままでできる方法、6は働き方を変える方法です。

方法	やること	気をつけること
1. 敷金・礼金の少ない物件を選ぶ	募集条件で敷金・礼金を比べる	退去時の費用の条件を契約書で確認する
2. 仲介手数料の負担を確認する	借主の負担が何か月分かを聞く	1か月分になるのは、借主が承諾した場合
3. 入居日を調整する	日割り家賃と前家賃の合計を比べる	翌月分をまとめて払う形もあるので見積書で確認する
4. 任意の費用を外せるか聞く	サービス費が入居の条件かを確認する	条件になっている物件もある
5. 引っ越しの少ない時期に相談する	条件の相談は、借りる人が少ない時期のほうが通りやすい	希望の物件が先に決まることもある
6. 自分が仲介する側に回る	不動産エージェントとして、自分の引っ越しを担当する	引っ越し1回だけが目的だと、費用の方が大きくなりやすい

敷金・礼金の少ない物件は、退去時の条件も見る

敷金がない物件では、退去時のクリーニング費用などを別に払う約束になっていることがあります。入居時に安くても、出るときの費用で差がなくなる場合もあります。

契約書のひな形として、国土交通省は賃貸住宅標準契約書を公開しています。手元の契約書と比べると、特別な約束（特約）がどこにあるか見つけやすくなります。

仲介手数料は「原則0.5か月分」

不動産会社が受け取れる仲介手数料には、上限があります。居住用の賃貸では、貸主と借主から受け取る合計が家賃1か月分＋消費税までです。

借主から受け取れるのは、原則として家賃0.5か月分＋消費税までです。借主の承諾があれば、1か月分まで受け取れます。根拠は国土交通省の報酬額の告示です。

見積書に1か月分とあれば、承諾したかどうかを確認してください。値引きの相談は、申し込みの前のほうが通りやすくなります。

入居日と、任意の費用を確認する

月の途中から入居すると、その月は日割りの家賃になります。月の後半に入居する場合、翌月分の家賃も一緒に払う形がよくあります。

入居日を数日ずらすだけで、契約時に払う額が変わることがあります。いくつかの入居日で見積もりを出してもらうと比べやすくなります。

消毒・消臭や入居後のサポートなどのサービス費は、任意のものもあります。外せるかどうかは、申し込みの前に聞いてください。

引っ越しの少ない時期に探す

一般に、春の引っ越しが多い時期は借りる人が多く、条件の相談が通りにくくなります。急ぎでなければ、引っ越しの少ない時期に探すと、礼金や入居日の相談がしやすくなります。

退去時の費用まで見ておくべき？

見ておくべきです。初期費用を抑えても、退去時に思わぬ請求があれば意味がありません。

国土交通省の原状回復をめぐるトラブルとガイドラインでは、普通に暮らしてできた傷みや、年数による劣化は家賃に含まれるとしています。つまり原則として貸主の負担です。

原則として貸主の負担になりやすいもの	借主の負担になりやすいもの
家具を置いたことによる床のへこみ	引っ越し作業でつけた傷
日当たりによる壁紙の変色	たばこのヤニや臭い
ポスターなどを貼った画びょうの穴	結露を放っておいて広がったカビ

実際の負担は、契約書の特約や部屋の状態によって変わります。国民生活センターにも賃貸住宅の原状回復トラブルの相談が多く寄せられています。

入居した日に、部屋の傷や汚れを写真に残しておくと安心です。退去時に「入居前からあった」と示せます。

自分の引っ越しを、自分で仲介できる？

SHERPAのエージェントなら、自分の引っ越しも自分で担当できます。家族や友人の引っ越しも同じです。資格の要る手続きは、ほかのお客様と同じく本部の宅地建物取引士が行います。

流れ	担当
物件探し・ご提案	あなた（エージェント）
内見	あなた（エージェント）
お申し込み	あなた（エージェント）
重要事項説明	本部の宅地建物取引士
契約	本部の宅地建物取引士
引渡し	本部の宅地建物取引士

自分の引っ越しで本部（株式会社WANDY）に支払うのは、13,000円（税込）だけです。家賃10万円の部屋で、仲介手数料が家賃1か月分＋消費税（11万円）の場合と比べると、差は9.7万円です。家やマンションを買う・売るときも自分で担当でき、その場合に支払うのは55,000円（税込）です。

家族や友人の引っ越しも、流れは同じです。物件探しからお申し込みまでをあなたが進め、重要事項説明からは本部の宅地建物取引士に引き継ぎます。家族や友人の分は、受け取った仲介手数料がほかの案件と同じく報酬の対象になります。報酬率は80%（実績に応じて最大90%）で、成約時に事務手数料13,000円を差し引きます。

家族や友人の引っ越しを担当したとき（2026年9月時点の条件・税抜で計算）	報酬の目安
家賃10万円・仲介手数料が家賃1か月分・広告料なし	10万円×80%−13,000円＝約6.7万円
家賃10万円・仲介手数料が家賃0.5か月分・広告料なし	5万円×80%−13,000円＝約2.7万円

報酬は月末締め・翌月10日払いです。仲介手数料と報酬の関係は仲介手数料とは？の後半でも説明しています。

ただし、エージェントには月額費用（22,000円・税込、1年で264,000円。2026年9月時点）がかかり、契約期間は1年です。自分の引っ越し1回のためだけに登録すると、月額費用の方が大きくなります。

自分の引っ越しをきっかけに始めて、家族や友人の部屋探しも担当すれば、それがそのまま副業になります。2025年の会員へのお支払額の平均（1件あたり・事務手数料を引いた後）は、賃貸10.4万円でした（2026年1月時点で集計）。

エージェントの仕事の全体は不動産エージェントとは、副業として始める方法は不動産エージェントの副業にまとめています。宅建の資格がなくても始められる理由は宅建なしで不動産エージェントはできる？で説明しています。

会社員のまま始める場合の注意点は会社員の不動産副業、賃貸と売買のどちらから始めるかは賃貸と売買の違いで比べています。1年でどれくらいになるかは不動産副業の収入目安で計算しています。

担当者に部屋探しを頼むときの流れと決めておくことは賃貸エージェントとはにまとめています。

お客様の側から見た頼み方は、賃貸エージェントとはと家やマンションの売却とエージェントにまとめています。

家賃8万円なら、初期費用はいくらになる？

条件を置いて計算すると、合計は366,000円で、家賃の約4.6か月分です。

費目	この例の条件	金額
敷金	家賃1か月分	80,000円
礼金	家賃1か月分	80,000円
仲介手数料	家賃0.5か月分＋消費税	44,000円
前家賃	1か月分	80,000円
保証会社の保証料	初回に家賃の50%	40,000円
火災保険料	2年分	20,000円
鍵の交換費用	1回	22,000円
合計		366,000円

保証料・保険料・鍵の交換費用は、物件と会社によって違います。月の途中から入居する場合は、日割りの家賃が加わります。敷金・礼金のない物件なら、この例から16万円下がります。仲介手数料が家賃1か月分＋消費税の場合は、44,000円上がります。

まとめ

項目	要点
初期費用の中身	敷金・礼金・仲介手数料・前家賃・保証料・保険料・鍵の交換費用・サービス費
抑える方法	敷金礼金の少ない物件、仲介手数料の確認、入居日の調整、任意の費用、時期、仲介する側に回る
仲介手数料	借主の負担は原則0.5か月分＋消費税。1か月分は承諾した場合
退去時の費用	普通に暮らしてできた傷みや年数による劣化は、原則として貸主の負担
自分の引っ越し	SHERPAのエージェントなら自分で担当でき、仲介手数料も報酬の対象

よくある質問

費用や報酬の条件を確認するには

借りる側としての費用も、エージェントとしての報酬も、物件と取引条件によって変わります。個別相談では、あなたのケースを前提に具体的に説明します。オンラインで対応しています。費用と2つの働き方の比較はSHERPAのサービス内容と料金、よくある質問はよくある質問にまとめています。

免責・法務表記
記載の金額・条件は2026年9月時点。収入・成果を保証するものではありません。成果には個人差があります。重要事項説明・契約・引渡しは本部の宅地建物取引士（株式会社WANDY／国土交通大臣(1)第10492号。国土交通省の宅建業者検索で確認できます）が行います。費用・途中でやめる場合の扱い・オプション費用・事例の扱いは費用・条件・表示についてのご案内にまとめています。

執筆・監修：株式会社WANDY（宅地建物取引業 国土交通大臣(1)第10492号）

エージェント・パートナーはいずれも当社と業務委託契約を締結して活動します。雇用ではなく、固定報酬はありません。重要事項説明・契約・引渡しは当社の宅地建物取引士が行います。